继日前明确上市计划后,星河集团旗下的另一重头项目,预计总投资高达百亿元的深圳星河雅宝项目(下称雅宝)再获新进展。
12月8日下午,在龙岗举行的2011年重大项目开工与创新产业系列园区计划启动仪式暨投资推介会上,星河雅宝科技园被深圳市政府作为重点项目向全世界推介。
资料显示,作为深圳市城市改造的重点项目,星河雅宝项目总占地面积63万平方米、建筑面积达105万平方米。“100亿是个什么概念?万科截止目前在北京、上海、深圳、西安、东莞等地对于城市综合体等商业项目的投资共计也才200多亿,而中海力推的环宇城项目单个投资也才40亿元上下。”国信证券一位不愿具名的分析师告诉记者。
按照规划,作为容纳住宅、商业和总部基地于一体的超级综合体, 星河雅宝项目将以 “中小企业总部基地”,以“产权置换股权”为主要运营管理模式。项目总投资将超过100亿元,拟大力发展创新金融、电子信息、文化创意、服务外包等产业。
下注雅宝
星河雅宝项目西临宝安区民治水库,南接南坪快速干道,距离梅林检查站仅1公里,与同为星河集团开发的大型豪宅区深圳星河丹堤隔山相望。资料显示,该项目占地63万平方米,建筑面积105万平方米,在地理位置上毗邻占地13.47平方公里的银湖山郊野公园。此外,星河雅宝还紧邻地铁四号线和地铁五号线交会处的深圳北站,交通较为便利。
而今年9月3日破土动工的则为整个项目的一期工程,将开发1号写字楼、商业mall地块和2号住宅地块。
“星河雅宝占地面积广且地块本身价值高,外加是深圳市发改委确定的重大项目,因此星河集团在此项目的投入上不遗余力。”一位接近星河集团人士告诉记者,除了以上两个因素,对商业地产尤其是城市综合体未来的看好也是吸引星河集团下100亿重金对星河雅宝进行打造的重要原因。
“住宅、商业地产和金融投资‘三驾马车’都在为集团提供稳定的现金流,其它开发商受调控影响,可能存在资金紧张问题,但星河不缺钱。”上述人士称。
资金优势
作为深圳市城市改造重点项目,星河雅宝项目总占地面积63万平方米、建筑面积达105万平方米。2011年3月8日获得了由深圳市发展和改革委员会颁发的《重大项目证书》,并获得了五大优惠政策。按照规划,星河雅宝项目定位为“中小企业总部基地”,以“产权置换股权”为主要运营管理模式。项目总投资将超过100亿元,拟大力发展创新金融、电子信息、文化创意、服务外包等产业。
然而,同处深圳的星河并不是招商、中海等有国资背景的巨头。100亿对于任何一家和星河同等规模的中型民营房企而言都不是一个小数目。尤其是在当前楼市调控背景下,房企往往花任何一分钱都需要慎之又慎。
“星河集团自2010年正式成立并明确提出‘三驾马车’战略规划以来,已经基本形成了以房地产综合开发为首,以商业地产经营和金融投资为辅的三元驱动且到目前为止运作良好。”深圳一业内人士对记者表示,由于三项主要业务的持续增长,因此星河对于雅宝项目所需的百亿资金显得相当有把握。
公开资料显示,除此前受利于中国房地产行业长达十年的牛市而积累下雄厚资金外,星河集团近年来在金融投资方面也显得相当精准。目前星河不仅持有阳光保险5.49%的股份,还分别以17.391%和10%的比例成为深圳创新投资集团(以下简称“深创投”)、福田银座村镇银行两家公司的第二大股东。
以深创投为例,截至2011年10月31日,在深创投投资的55个项目中共计有8家公司在2011年内实现了A股IPO,星河集团从中实现了相当的收益。
“星河雅宝这个项目一旦跟星河在创新投上的投资结合起来,前景值得期待。”上述业内人士告诉记者,星河集团在金融尤其是创投等方面获得的收益不仅可以在很大程度上保证星河雅宝100亿资金的来源,“更重要的是,一旦将雅宝项目乃至以其为代表的整个星河商业地产进行打包之后,其本身登陆资本市场的可能性就会大增,而星河在这方面的经验无疑会助力这样一种趋势。”
上市雄心
“打包上市”--这一典型的资本市场运作模式其实在星河集团看来并不陌生。星河集团总裁姚惠琼在接受记者采访时表示,目前星河集团的业务架构及战略布局都是在为公司2015年上市做准备--显然,作为星河商业地产旗下最重要的雅宝项目就是这一战略布局中的一个重要棋子。
事实上,早在2008年,星河集团就曾计划把商业项目打包上市,还专门成立了上市的团队,但后来碍于整个环境所变便被搁置。“对于未来上市的资产包,可能将星河集团旗下商业地产整合成REITs(房地产信托投资基金)上市,也可能将所有业务打包后整体上市,目前并没有最后确定。”姚惠琼解释道。
虽然具体方式仍不明晰,但以综合体为代表的商业地产在星河集团登陆资本市场这条道路上的重要性显而易见。世联地产市场研究部总监王海斌指出,房地产行业已从传统的拿地盖楼向“地产加资本”的方向转型,这是主流开发商未来前进的方向,星河已经走在了前列。王海斌认为,分拆商业地产上市可讲的故事已经不那么动听,星河很有可能选择整体上市,“因为集住宅、商业和金融为一体的商业模式较新,更容易得到资本市场的认可。”
巧合的是,星河雅宝项目正是这种集多业态为一体的商业模式的典型代表。百亿投入究竟会产生怎样的效果,颇让业界期待。
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