深圳海航城开发进程坎坷 运营能力或致入市前景黯淡

　　深圳海航城作为海航在深圳的首个项目，在历经数次转手，工期多次延期后，终于即将面市。

　　据记者现场了解，海航城已于8月31日开放营销中心，样板房也即将开放，10月会正式开盘，将主推66-142平方米的2至5房。

　　该项目位于深圳龙岗大道与碧新路交汇处，占地14.33万平，规划总建筑面积62.28万平方米，其中包括住宅建面34.43万平方米，商业14.85万平米，写字楼8.2万平米，酒店式公寓3.1万平米等，项目定位为大型城市综合体，计划总投资近50亿元。

　　入市前景

　　作为海航在深圳收购的多个旧改项目之一，海航城前身是南联港台旧改项目，这也是海航在深圳启动的首个旧改项目。

　　目前即将入市的是该项目首期工程，现已全部拆迁完毕，规划总建筑面积为19.07万平方米，其中住宅面积为10.75万平方米，商业面积6.49万平方米，商业性办公1.35万平方米，预计2014年12月交付使用。

　　其实自海航城2011年4月2日举办首期工程奠基仪式算起，至今已有两年多的时间，而在这期间，市场曾多次传出该项目将入市的消息。

　　同时，在此期间，海航城还频繁更新宣传围墙。早前其宣传板上的项目名称为“海航·华南家园”，而当时该项目的施工公示中显示的改造主体为深圳宝源创建有限公司，但目前也已被“海航地产”所替换。

　　据深圳相关业内人士透露，该项目的建筑规划设计方案曾经过多次调整，甚至连施工图的设计也是几经更改，造成该项目工程进度十分缓慢，同时前期认筹不好，也是项目多次推迟入市的原因。

　　而在如今即将迎来入市之际，其实深圳的业内人士对该项目的前景还是存在一些疑问。

　　首先就区位而言，该项目所处的龙岗南联片区目前在售项目较多，且多以大盘为主，包括万科、远洋等均有项目在售，这对海航城来说，无疑会面临激烈的市场竞争。

　　深圳相关业内也指出，相比万科和远洋，海航在具体项目的开发和运营能力上有很大差距，同时品牌的市场认知度也有限，这肯定会加大其入市的难度。

　　“事实上，外界所能看到的由海航独立开发的成熟地产项目并不多见，即使是在海南本地完成的地产项目也屈指可数，海航对项目的实质开发能力，远不如其资本运作来得那么擅长。”上述人士称。

　　另外，就价格而言，海航城的定价也有一定挑战。据海航城项目现场的销售人员透露，预计开盘均价会在2万元/平米左右，但该项目附近的满京华喜悦里在售均价约17000元/平米，远洋新干线也就是将近2万/平的均价。

　　对此，业内人士认为，海航城所处区域项目的售价在1.7万-2.1万/平米左右，卖的最高的是万科天誉，但就议价能力和市场接受度，海航城如果卖到2万/平米以上，则销售将不容乐观。

　　海航城坎坷

　　其实纵观海航城的开发进程，海航也是中途接手，并且还曾差点转让给中信。

　　作为海航城前身的南联港台旧改项目，最早是由港资设立的深圳安源创建有限公司在2010年5月获得，该公司定向为“南联港台地块旧改”开发。

　　但在是年10月，广州海航置业有限公司获得了深圳安源创建有限公司100%的股权，并更改公司经营范围，从定向“南联港台旧改”，变更为“在合法取得的土地使用权范围内从事房地产开发经营”。

　　在获得南联港台旧改项目的开发权之后，海航随即开始为该项目筹集开发资金。

　　2011年2月28日，海航与中信信托有限公司发起设立“中信·深圳南联旧改项目股权投资集合信托计划”。

　　据当时该产品发行的资料显示，信托计划的期限是2.5年，总规模为3亿元。该信托资金将用于受让宝源创建的部分股权以及向项目公司增资，增资资金用于南联旧改项目首期的开发建设。

　　2011年9月，“中信信托”再次追加2个亿的投资，使实收资本变更为5.997亿元，这时中信信托持有宝源创建的股权已接近84%。

　　到了2011年10月20日，中信信托持有宝源创建的股权调整为99.46%。这也意味着，海航利用中信信托在8个月的时间内置换99.46%的股权，共融资近6亿元，而这时南联港台项目已基本上属于中信。

　　在运用近6亿元资金进行开发后，南联港台项目在今年终于达到入市阶段。2013年3月25日，海航华南控股集团有限公司用将近6亿的价格赎回安源创建，重新拥有其100%股权，直到此时，南联港台项目也再次成为海航全资拥有，也才有了如今的海航城。

　　其实除海航城项目外，海航在深圳龙岗还拥有另外4个城市更新项目，具体为金稻田项目、新天地项目和坂田村项目，以及龙岗中心城的吉祥广场项目。

　　但目前进入实质开发阶段的也只有海航城，并且2012年9月市场还曾传出海航因项目开发缓慢，资金压力巨大要退出深圳市场的消息。