莱蒙国际黄俊康：2016年做商业REITs 租金收入6-7亿

　　“不管是地产还是零售，虽然问题很多，困难也不少，但前途光明，还是会继续前行。”对于自己所从事的行业，莱蒙国际董事长、天虹商场创始人黄俊康如是形容。

　　时至岁末，业界对房地产行业以及关联度极高的零售行业的讨论此起彼伏，双方今后如何更好的协同发展，也成为所有从业者都在思考和面对的共同难题。

　　作为莱蒙国际和天虹商场的创始人，黄俊康在房地产与零售行业拥有逾20年经验。记者在年底专访了黄俊康先生，以期从这位地产与零售行业的老兵身上得到一些启迪。

　　谈莱蒙：2016年做商业REITs

　　商业地产发展到成熟阶段后，最好的退出机制无非两种，要么出售获得一次性高收益，要么打包上市，从而对接金融。两者取其一，黄俊康的选择则是后者。

　　按照黄俊康的计划，到2016年以后，莱蒙国际持有的零售物业大概有50到60万平方米，每年大概有六七个亿的租金收益，这样就可以在香港做REITs，“我们目前的计划就是这样。”

　　黄俊康简单的算了一笔账：以6亿左右的租金规模，按今天的利息水平计算，就是100多亿的价值，如果出售40%的权益，可以从资本市场拿回五六十亿的现金，套现之后公司还是大股东，并且此后还在继续经营物业，仍然可以从投资人处收取管理费。

　　而对于莱蒙国际今后的整体发展，黄俊康又是这样形容的：“我们现在要做好稳中求进的红海，加速拓展未来的蓝海，然后在红海里面还要找一块小蓝海。”

　　至于稳中求进的红海，就是莱蒙国际在2016年销售规模达到200亿元。而红海里面的一块小蓝海，就是在住宅方面会考虑多一些绿色和环保的概念。据黄俊康介绍，截至11月中旬，莱蒙国际已实现销售额约77亿，完成了全年80亿港元的目标，2013年全年差不多能完成100亿港元，2014年大概能到130亿到140亿港元的规模。其实在和黄俊康的多次接触中，他不止一次提到莱蒙国际目前的规模还不够大，因此2016年的200亿目标，还需要他以及他的同事们继续努力。

　　谈天虹：联手微信合作O2O

　　在新的消费潮流与电商的联合冲击下，传统零售业近年来正面临着巨大挑战，这对天虹商场而言，必须慢慢不断地变革。

　　就此，黄俊康提到，传统零售商业有一系列的转型，而在战略层面，天虹商场已率先与微信合作，这是国内第一个与微信合作做O2O的零售企业。

　　对于O2O，黄俊康最看重的是这个平台，由此可以借助其大数据的收集，制造更多服务的机会，制造消费需求。然后再通过微信群里的用户，使天虹商场一些比较受欢迎的商品得到一个传播，得到一个肯定。

　　与微信合作O2O也被外界看成是天虹商场找到了一个抗衡电商冲击的做法，除此之外，天虹商场在业态方面也还在做一系列的变革。

　　而这就涉及到与地产的结合，黄俊康表示，天虹商场自身已经开始投资开发综合体，其中又包含一大、一中、一小的战略布局。

　　“大的方面天虹商场已经在做，目前已经单独买了几块地，在建设几个10万平方米以上的综合体，里面包含住宅、办公楼以及公寓，还有10万平米左右的Shopping Mall，这里面体验式消费占的比例比较大，服务半径则会达到20公里。”

　　黄俊康还提到，第二方面就是中型的、5万平米左右的社区商业中心，或者说社区MALL，以此来为10万人、20万人的社区服务，这个服务半径可能就是5公里。最后，小的方面就是做一些便利店。

　　当然，与大多数零售商一样，天虹商场的综合体建设也是坚持下沉三四线的战略，只不过三四城市的商业前景似乎并不被外界看好。

　　但黄俊康的理解却有别于此，其提到，从实际来看，天虹商场进入到湖南、江西的效果都很好，可能一线城市已经对天虹商场这种档次的百货看不起，但是在湖南、江西这些地方，天虹商场还是非常受欢迎，每年的增长率都是百分之十几。

　　“尽管有些人可能认为天虹商场老土了一些，却有个实实在在的好处，就是货真价实，能给老百姓比较强的信心，这其实也跟我们莱蒙国际一样，老实人居多。”黄俊康称。

　　附：莱蒙国际董事长、天虹商场创始人黄俊康先生的采访实录

　　记者：作为莱蒙国际的重要商业项目，南昌莱蒙都会相比之前的项目有哪些特别之处？对这个项目，公司又有着怎样的期许？

　　黄俊康：

　　这个项目一个突出的地方就是在绿色方面，我觉得在绿色综合体上南昌莱蒙都会都可能是国内最领先的。

　　我们花了9个月时间做出的方案很不错，目前来讲，不管在绿色的立面，还是环保方面，以及雨水采集和太阳能发电等方面，我们都用新的设计、新的物料，这个项目完成后，在国内可能会开一个先河。

　　由于之前莱蒙国际在做第一代、第二代综合体的时候，规模还不够大，经验也不是很足，再加上一些历史原因，发展的不算特别好，因此作为莱蒙国际的第三代综合体，我们希望南昌莱蒙都会可以成为今后公司的一个代表作。

　　记者：在土地方面，您在中期业绩会上曾提到深圳龙岗有个旧改项目，进展如何？

　　黄俊康：

　　龙岗那个综合体大概有130万平方米的规模，第一期土地已经完成拆迁，现在正在规划，有些手续还在办理中。我们会争取2014年下半年动工，这将是公司今后在深圳重点推介的项目。

　　除龙岗项目外，我们在布吉还有一个，在葵涌海边也有一个低密度的住宅区，这几个算是比较明确的，当然还有几个项目也在洽谈当中，另外公司也会继续关注前海。

　　记者：前海是深港服务合作区概念，但从前几次出让土地情况来看，并没有纯粹的港资企业进入，您觉得这其中的原因是什么？

　　黄俊康：

　　我之前和香港的一些超级地产商的高层也交流过，他们认为前海很多细则没有出台，比如说外资金融机构、外资银行在前海允许什么样的经营范围。另外，跨境人民币还是采取配额制，时不时批一次，但也就是几十亿元，作用其实不大，目前香港的人民币存款有7000多亿，2014年年底前可能会到1万亿，所以跨境人民币的具体执行细则还不明确，这是第一。

　　第二，前海现在还是一片荒地，但香港的大企业有钱、有地位，他们从来不用抢，并且政府总是希望这类企业能进入，所以他们觉得晚点进入会更好，起码会在片区发展相对成熟后。比如新鸿基晚进上海（楼盘）10年都不止，但最后还是拿下了最好的地块，2013年又花了200多亿拿下徐家汇(002561,股吧)地块，所以香港的这些大企业他们不担心没有机会进入前海。

　　记者：在商业地产方面，不管是深圳还是国内其它一二线城市，供应量都非常大，大家都在强调差异化竞争，又在电商的冲击下强调体验式购物，莱蒙国际在商业地产方面有没有自己的发展思路？

　　黄俊康：

　　市场上的项目规划设计都大同（楼盘）小异，很难有特别的突破，莱蒙国际现在正在培育自己的体验式主力店，只是这个事情还没有完成，我们正在探索这方面的业务，以求在内容上有所突破，也只有这样的方式，商业项目才会有差异化的发展。

　　记者：从莱蒙国际发布的三季报来看，完成的情况还是不错的，公司2014年主要供应的项目有哪些？

　　黄俊康：

　　2014年南京（楼盘）有17万平方米的物业，大概是30多亿的货值，并且还会再买地。杭州（楼盘）也会有30多亿的货值，如果推进得快，杭州项目在2014年年初就能开始销售了，南昌有50亿左右的货值，常州（楼盘）约10亿，另外惠东还有约6亿的货值，所以我们2014年总货值大概有160亿。

　　记者：莱蒙国际2013年在上海收购了莎玛世纪公园，在之后又引入了新加坡的美罗控股，是基于什么考虑？

　　黄俊康：

　　因为美罗控股是我们一个很好的股东，抱着一种长期合作的战略，如果有合适的项目，他们也希望继续一起合资参与，所以我们就转让了30%的股权给他们，南昌项目也是这样的。

　　好股东很难得，他们又愿意协同投资，而作为一个财务投资者，我们非常感谢他们的信任，因为我们也希望发展更多的合作伙伴，这样的话，莱蒙国际可以把规模做得更大一些，这样单位运营成本也更低。此外，我们的团队和同事都能得到上升，发展的空间也更多。

　　原则上，莱蒙国际还是愿意跟境外的机构合作，这样可以降低一些风险，并且我们在合作时都是在海外转让股权，有什么问题都用香港法律解决。

　　另外，通过在境外进行股权转让方便今后的融资。上海莎玛世纪公园这个项目的利润还是不错的，在那个地方，两三万的楼面价连土地都买不到。我们是从摩根大通手上接盘的，他们在2006年用香港公司直接持有这个物业，而不是通过国内的公司注册再持有，通过这种股东架构，在香港的外资银行融资就更方便，目前这个项目的融资成本只有三四厘，比国内至少便宜一半，而且借的是港币，如果今后人民币还有1%增值的话，那融资成本就相当于只有3厘了。

　　记者：商业发展到一定程度，必然会和资本市场对接，莱蒙国际今后在商业地产方面会不会更多与资本相结合？

　　黄俊康：

　　我们其实一直都有部署，在2016年以后，我们持有的零售物业大概有50到60万平方米，那个时候每年大概有六七个亿的租金收益，就可以在香港做REITs，我们的计划是这样。

　　而6个亿左右的租金，按今天的利息水平来算是100多亿的价值，如果出售40%的权益，就可以拿回五六十亿的现金，套现之后我们还是大股东，并且之后我们还在继续经营这批物业，可以收投资人的管理费。这也是全世界通行的一个非常好的商业物业套现方法。

　　记者：从您的角度来看，如何在目前的商业环境中理出一条清晰的思路，从而找到适合莱蒙国际的商业发展道路？

　　黄俊康：

　　这是一个很大的课题，也应该是整个商业地产从业者都在思考和面对的共同难题，其实我每天都在思考路怎么走。

　　我是这么形容莱蒙国际的：要做好稳中求进的红海，加速拓展未来的蓝海，然后在红海里面还要找一块小蓝海。

　　但现实却很艰难，莱蒙国际已经迈入高周转时代，从传统的香港模式转型为高周转模式，是在2012年4月份才统一思想的。2012年6月30日公司在南京拿地，9个半月就开盘，高周转开始实施了。第一个高周转项目能成功也是因为公司经过这几年的发展打下了基础，稳住并建立了好的团队，有一个比较好的流程，特别是产品标准化这些东西做了之后，我们要马上转入战时轨道，迅速能够做出来;我们的第二个高周转项目在杭州，可能7个半月就能开售，又提早了两个月。

　　记者：我们7月份采访您的时候，您说“莱蒙正青春”，如今莱蒙国际成立20年之际，您如何考虑在现有基础进一步发展？

　　黄俊康：

　　实事求是地说，我们转型高周转模式的路还是走晚了，如果早几年会更好。这也导致莱蒙国际规模还是不大，到11月中旬大概卖了77亿，也就是90多亿港元，完成了全年80亿港元的目标，2013年全年差不多能完成100亿港币，2014年大概能到130亿到140亿港元。

　　另外，我们在保持30%左右高增长的同时，毛利率水平还是保持住了，大概能保持在30%多的水平，净利率也能保持在12%左右的水平。当然，我们还需要努力，希望2016年销售额能过200亿，至于能否实现，还要看天时、地利、人和。

　　我们的稳中求进的红海就是这个，三年计划200亿。至于红海里有点小蓝海，就是在住宅里面会考虑多一些绿色和环保的概念，这个事情我们也一直在做，集团现在有产品标准化小组，也正在建立一个绿色建筑小组。

　　记者：莱蒙国际这几年发展很稳健，今后是否会更多的做些投资？

　　黄俊康：

　　我有个想法，等今后年纪大了以后就变成投资者，将公司交给年轻人管理。我从来也没想过要做多大，从来都不想要买飞机，要买游艇，这些对我来讲一点诱惑力都没有。但是说老实话，我很喜欢工作，特别很喜欢做房地产，我经常说自己是大半个商人、小半个艺术家，这也挺幸福的。当然，这里面要有投资的眼光和自己的判断力，能够赢一次又一次。

　　记者：作为天虹商场的创办者，从您个人投资的角度，如何看待新的商业潮流和电商对传统零售业与百货行业的冲击？

　　黄俊康：

　　变是永恒的，也是在变中前进的，与时俱进这句话其实是很精妙的，也只有这样才能不被淘汰，才能找到生机、找到发展。我是这么认为的：今天来说，电商无疑对传统零售有很大冲击，至于电商会发展成什么样，还不好下判断，但作为传统的百货行业，天虹商场已经在调整了。

　　传统商业有一系列的转型，在战略层面，天虹商场率先与微信合作，是国内第一个与微信合作做O2O的零售企业，而且现在推动得还不错。

　　其实O2O更多的是利用这个平台，还有大数据的收集，以此去制造更多服务的机会，从而制造消费需求。然后再通过微信群里的用户，使天虹商场一些比较受欢迎的商品得到传播，得到肯定，这点是很重要的。

　　当然，天虹商场还在做一系列的变革，包括“一大、一中、一小”战略的调整，大的方面天虹商场已经在做，单独买了几块地，建设几个10万平方米以上的Shopping Mall，这个Shopping Mall是综合体，上面有住宅、办公楼、公寓，下面有10万平米左右的Shopping Mall，这里面体验式消费占的比例比较大，服务的半径是20公里。第二方面就是中型的5万平米左右的社区商业中心，或者说社区MALL，以此来为10万人、20万人的社区服务，服务半径可能就是5公里。最后，小的方面就是做一些便利店。

　　记者：天虹商场2013年的运营情况怎样？

　　黄俊康：

　　前三季度的营业收入大概是120亿元。相比地产行业，从股东回报率来讲，天虹商场更高。天虹商场现在的股东权益差不多是二三十亿，一年大概赚7个多亿的净利润，这种回报率还是很高的。

　　天虹商场有163万平方米的营业面积，这其中只有10%左右是自己持有的，大概是20万平方米。只是这种自有物业与房地产的收租物业不一样，是没有评估增值的，只有原始成本，因为这种物业是自用，所以不能评估。

　　但不可否认，这部分也是一笔很大的资产，20万平米，就算市价1万元/平米，市值也有20亿了，如果是1.5万元/平米，那就是30个亿，天虹商场在5年以后可能有四五十万平米的自有物业，那时候就是七八十亿的价值。

　　记者：天虹商场转型，除了与微信的合作还有哪些方面？在拓展区域上，是否也会和其他零售商一样更多的选择三四线城市？

　　黄俊康：

　　天虹商场的拓展速度已经慢下来了，现在更多的是深耕细作，把攻城略地的步骤缓一缓，因为零售商业的整体生态不好了。除受电商的冲击外，还有消费习惯的变化。今天的80后、90后大概占整个零售市场消费力的30%左右，他们的消费方式已经有了变化。天虹商场做的这些转型，正是因为受到了各种各样的冲击。

　　具体来讲，天虹商场也代理了一些外国品牌，主要是二三线、甚至三四线品牌，现在已经有十来个。另外，天虹商场也控股了一家服装品牌公司，到2014年会代理几十上百个服装品牌，这样也可以做网购了。

　　在拓展区域方面，天虹商场确实提出了下沉三四线的战略。从实际来看，天虹商场进入湖南、江西的效果都很好，可能一线城市已经对天虹商场这种档次的百货看不起了，但是在湖南、江西这些地方，天虹商场还是非常受欢迎的，每年的增长率都是百分之十几。

　　尽管有些人可能认为天虹商场老土了一些，却有个实实在在的好处，就是货真价实，能给老百姓比较强的信心，这其实也跟莱蒙国际一样，老实人居多。

　　我一直是这么形容所从事的行业，不管是地产还是零售，虽然问题很多，困难也不少，但前途光明，还是会继续前行。