海航地产“玩不转”旧改 旗下项目清理腾挪将退出深圳

　　城市更新在当前深圳可开发用地难以为继之时，对于增加土地供应量有着积极作用，也因此成为众多房企争相进入的领域。

　　但就在深圳加快推进城市更新步伐之际，却传出了海航地产因“玩不转旧改”大举退出这个市场的消息。

　　据日前相关媒体报道，海航地产已将旗下位于深圳的新天地项目、坂田村项目、龙岗中心城吉祥广场等三个旧改项目转手卖出，目前仅剩已开盘的龙岗海航城(原南联港台旧改项目)以及尚处于前期谈判阶段的金稻田旧改项目。

　　此前，海航地产一度因拥有上述五大旧改项目而被称为深圳“隐形地主”，但在此次转让之后，海航地产在深圳的土地储备仅剩约85万平方米，无论是规模还是布局都骤减。

　　对于此次转让项目的原因，深圳海航地产董事长陈雪松对相关媒体表示，公司作为深圳市场的外来者，还是有些水土不服，在缺乏本地化优势的前提下，难以推进涉及拆迁的项目，玩不转旧改。

　　相关业内人士也认为，在深圳做旧改比较成功的企业如佳兆业、卓越和京基等，都是在深圳本地成长起来的企业，在旧改方面不仅拥有多年经验，也有专业团队，市场认可度也不错，但即便如此，这些公司在推进旧改项目时依然苦难重重，所以海航玩不转深圳旧改也并不奇怪。

　　海航退出深圳

　　其实关于海航地产在深圳玩不转旧改，并要退出的消息早在2012年8月就有所传闻。当时市场消息曾指出，除两个在建项目外，海航地产将全面退出深圳的旧改市场，只不过这一消息并没有得到海航地产的证实。

　　如今在明确大举退出旧改市场后，海航地产今后在深圳的发展布局也将作出一些相应的调整。

　　陈雪松就表示，海航地产今后在深圳希望尽可能多拿一些干净的地，更倾向于‘短、平、快’的项目，拿地后可以直接报建开工。

　　但在深圳相关业内人士看来，海航地产的调整或许也将面临一系列挑战。因为深圳每年公开出让的土地量极少，并且这类土地竞争极为激烈，3月中旬出让的宝安地块就经过漫长竞价，而前海地块则根本与海航地产的开发模式不符。

　　此外，在目前保留的龙岗海航城与金稻田旧改项目两个已开发项目上，海航地产也面临不小的压力。

　　就目前已经入市销售的海航城而言，虽然在历经数次转手，工期多次延期后终于得以入市，但实际销售情况却并不乐观。

　　据深圳规土委官网显示，海航城的正式备案名为海航国兴花园，项目于2013年10月18日获批预售证，预售总套数为548套，预售总面积约5.04万平方米。不过截至今年3月25日，该项目已备案的签约套数仅为210套，签约面积约1.98万平方米，签约均价约1.6万/平方米，成交总额约3.17亿元。

　　除此之外，海航地产目前留存的金稻田旧改项目进展也不顺利。该项目原本是海航计划进入深圳的首盘，但如今却依然与布吉股份有限公司存在纠纷，至今前期谈判工作也未有进展。

　　资产腾挪遇阻

　　其实海航地产在深圳旧改市场遇阻，在一些熟悉海航关于地产业务操作模式的相关人士眼中也并不为奇。

　　相关人士曾分析称，一直以来房地产开发都不是海航的强项，虽然它有自己的业务团队，但在房地产开发、流程、产品设计及销售服务方面并没有一般的房地产公司专业。

　　而海航发展房地产业务的重要方法之一，就是将手中的大量土地资源提供给专业地产公司合作开发，然后坐享其成。与其说海航是做地产开发，不如说其是通过把握资本市场节奏，以此来迅速做大资产规模。

　　据了解，通过近年来一系列资本运作，目前海航系地产开发类业务主要集中在海航地产与海航置业，其中海航地产已进入国内18个市县，资产规模逾360亿，处于行业中等偏上水平。

　　只不过，目前海航系旗下这些庞大地产业务未能形成证券化，也因此海航近年来一直都在积极寻求地产板块的上市平台，直到去年8月初海航资本宣布以约16亿元入主亿城股份。

　　当时外界多数观点均认为，海航系今后可能会逐步将旗下的地产资产注入到亿城股份，以期实现这部分资产的打包上市，特别是亿城少有的在上海高价拿地后，这种预期更为强烈。

　　然而，海航随后对于亿城股份的一系列调整却又让外界的猜测落空。其不仅宣布将出售北京燕西华府与苏州苏秀天地两大项目，而后又宣布拟将亿城股份打造成金融投资平台。

　　对于项目出售的原因，亿城股份在公告中提及，燕西华府项目开发投资资金需求较大，开发周期较长，销售回款较慢，通过转让可使公司资产结构优化，可集中资源实施发展战略调整。

　　对此，相关分析人士曾指出，海航主导的亿城转型其实还是与其重视资本运作，轻房地产开发的整体思路相契合，因为在海航集团众多的收购中，地产板块还是其至关重要的运作平台。

　　当然，海航的资本运作也存在一定风险。分析认为，海航这种无节制的品牌扩张，虽然美其名为资本大挪移，但实质上是盲目多元化，风险太高，并且在目前房地产行业前景不明之际，更加大了失败的可能性，而大规模退出深圳旧改市场，或许只是其中一例。