城市更新在当前深圳可开发用地难以为继之时,对于增加土地供应量有着积极作用,也因此成为众多房企争相进入的领域。
但就在深圳加快推进城市更新步伐之际,却传出了海航地产因“玩不转旧改”大举退出这个市场的消息。
据日前相关媒体报道,海航地产已将旗下位于深圳的新天地项目、坂田村项目、龙岗中心城吉祥广场等三个旧改项目转手卖出,目前仅剩已开盘的龙岗海航城(原南联港台旧改项目)以及尚处于前期谈判阶段的金稻田旧改项目。
此前,海航地产一度因拥有上述五大旧改项目而被称为深圳“隐形地主”,但在此次转让之后,海航地产在深圳的土地储备仅剩约85万平方米,无论是规模还是布局都骤减。
对于此次转让项目的原因,深圳海航地产董事长陈雪松对相关媒体表示,公司作为深圳市场的外来者,还是有些水土不服,在缺乏本地化优势的前提下,难以推进涉及拆迁的项目,玩不转旧改。
相关业内人士也认为,在深圳做旧改比较成功的企业如佳兆业、卓越和京基等,都是在深圳本地成长起来的企业,在旧改方面不仅拥有多年经验,也有专业团队,市场认可度也不错,但即便如此,这些公司在推进旧改项目时依然苦难重重,所以海航玩不转深圳旧改也并不奇怪。
海航退出深圳
其实关于海航地产在深圳玩不转旧改,并要退出的消息早在2012年8月就有所传闻。当时市场消息曾指出,除两个在建项目外,海航地产将全面退出深圳的旧改市场,只不过这一消息并没有得到海航地产的证实。
如今在明确大举退出旧改市场后,海航地产今后在深圳的发展布局也将作出一些相应的调整。
陈雪松就表示,海航地产今后在深圳希望尽可能多拿一些干净的地,更倾向于 短、平、快 的项目,拿地后可以直接报建开工。
但在深圳相关业内人士看来,海航地产的调整或许也将面临一系列挑战。因为深圳每年公开出让的土地量极少,并且这类土地竞争极为激烈,3月中旬出让的宝安地块就经过漫长竞价,而前海地块则根本与海航地产的开发模式不符。
此外,在目前保留的龙岗海航城与金稻田旧改项目两个已开发项目上,海航地产也面临不小的压力。
就目前已经入市销售的海航城而言,虽然在历经数次转手,工期多次延期后终于得以入市,但实际销售情况却并不乐观。
据深圳规土委官网显示,海航城的正式备案名为海航国兴花园,项目于2013年10月18日获批预售证,预售总套数为548套,预售总面积约5.04万平方米。不过截至今年3月25日,该项目已备案的签约套数仅为210套,签约面积约1.98万平方米,签约均价约1.6万/平方米,成交总额约3.17亿元。
除此之外,海航地产目前留存的金稻田旧改项目进展也不顺利。该项目原本是海航计划进入深圳的首盘,但如今却依然与布吉股份有限公司存在纠纷,至今前期谈判工作也未有进展。
资产腾挪遇阻
其实海航地产在深圳旧改市场遇阻,在一些熟悉海航关于地产业务操作模式的相关人士眼中也并不为奇。
相关人士曾分析称,一直以来房地产开发都不是海航的强项,虽然它有自己的业务团队,但在房地产开发、流程、产品设计及销售服务方面并没有一般的房地产公司专业。
而海航发展房地产业务的重要方法之一,就是将手中的大量土地资源提供给专业地产公司合作开发,然后坐享其成。与其说海航是做地产开发,不如说其是通过把握资本市场节奏,以此来迅速做大资产规模。
据了解,通过近年来一系列资本运作,目前海航系地产开发类业务主要集中在海航地产与海航置业,其中海航地产已进入国内18个市县,资产规模逾360亿,处于行业中等偏上水平。
只不过,目前海航系旗下这些庞大地产业务未能形成证券化,也因此海航近年来一直都在积极寻求地产板块的上市平台,直到去年8月初海航资本宣布以约16亿元入主亿城股份。
当时外界多数观点均认为,海航系今后可能会逐步将旗下的地产资产注入到亿城股份,以期实现这部分资产的打包上市,特别是亿城少有的在上海高价拿地后,这种预期更为强烈。
然而,海航随后对于亿城股份的一系列调整却又让外界的猜测落空。其不仅宣布将出售北京燕西华府与苏州苏秀天地两大项目,而后又宣布拟将亿城股份打造成金融投资平台。
对于项目出售的原因,亿城股份在公告中提及,燕西华府项目开发投资资金需求较大,开发周期较长,销售回款较慢,通过转让可使公司资产结构优化,可集中资源实施发展战略调整。
对此,相关分析人士曾指出,海航主导的亿城转型其实还是与其重视资本运作,轻房地产开发的整体思路相契合,因为在海航集团众多的收购中,地产板块还是其至关重要的运作平台。
当然,海航的资本运作也存在一定风险。分析认为,海航这种无节制的品牌扩张,虽然美其名为资本大挪移,但实质上是盲目多元化,风险太高,并且在目前房地产行业前景不明之际,更加大了失败的可能性,而大规模退出深圳旧改市场,或许只是其中一例。
该物业为位于香港九龙启德的启德1L地区2号地盘,称为新九龙内地段第6563号之一块土地。地盘总面积约9482平方米。
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