华润置地抛“麻将理论”不打麻将的房企不是好房企？

　　一勺君参加了一个地产局，华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生抛出了一个地产界的“麻将理论”：在不同级别的城市与区域中，如何灵活采用“胡豪七”与“小P胡”策略，决定着你的战略格局。过去30天，华润北京大区两次开盘吸金28亿元，佐证了一个真理：不爱打麻将的房企不是好房企。为什么?

　　又一个超级周末。继近一个月前，华润置地北京大区三盘开盘日20亿元释放了一个昂贵的心理信号后(详细内容请参看一勺君7月24日撰写的《20亿元：北京楼市最昂贵的心理信号》)，这个周末，华润在密云的首个项目橡树湾开盘当日，去化九成，销售8亿元。除此之外，还有12个楼盘在这个超级周末开盘，其中，龙湖卖了400套，京投银泰卖了24亿元。

　　在一个城区人口只有18万的密云卖出了8亿元，并不容易，对于华润置地而言，在北京市场许久没有如此畅快淋漓过了。如何做到了这一点?

　　最近，一勺君参加了一个地产局。话题照样是离不开当下市场和各家战略。其中，华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生抛出了一个地产界的“麻将理论”，他说那是华润在北京，同时也是在全国一盘棋中遵循的战略打法。一勺君很感兴趣，就追问了几句，总算搞清楚了地产“胡豪七”和“小P胡”的区别。

　　搓麻党都知道“胡豪七”和“小P胡”是什么意思，但一勺君还是跟粉丝们交代一下。“胡豪七”是憋足豪华版“小七对”才胡牌，技术难度高，还要手气好，但一旦胡了进账可观。“小P胡”就简单多了，是能胡就胡，成本低，难度系数低，追求当下，避免点炮。套在地产界，那精雕细琢的绿城和星河湾是打不折不扣的“胡豪七”的，快跑的万科和恒大打的是“小P胡”，这样就好理解多了。

　　一个月，北京进账这么大，是华润在天津、郑州、石家庄、唐山、秦皇岛这样的城市做项目没法比的，在不同城市到底应该怎么打“胡豪七”和“小P胡”?现在，一勺君来复盘华润置地的“麻将理论”究竟是怎么落地的。

　　一、北京高价值区：坚决打“胡豪七”，慢周转，养精蓄锐，力求一炮打响，追长远利益

　　上个月，华润万橡府、润西山、公元九里三个高端项目同日拿下了20亿销售额，其中的华润万橡府就卖了15.9亿。这三个项目分别在北京海淀区、门头沟区和大兴区，都属于高价值地段。

　　华润在北京沉淀多年，像万橡府从拿地至今，有节奏推进近十年，当时是北京第一块招拍挂出来的地王项目，如今看，步步化解，升值巨大。华润在北京城区的项目大多走这一路线，放长线，钓大鱼。

　　蒋智生说，在北京拿地难，但是拿后收益较高，当然风险也大。所以我们在北京走‘胡豪七’路线，抓好牌太难了，抓了好牌就不能随便打出去。

　　但 “胡豪七”是需要资本的。这样的慢节奏使得项目资金占压大，集团也输血不少。2005年，华润在北京清河花25.65亿夺下地块，母公司华润集团帮付了一半的土地金。他们的意图明显，在各家争抢的土地场拼下战果，然后打磨多年，养精蓄锐，力求项目推出市场时一炮打响，收益步步兑现。

　　一勺君曾听过其他开发商说，在北京卖房子没有赔钱的。言下之意你只要在这里拿到地，不管怎么做，都有市场和需求，从这个层面看你做的都是赚钱生意。但华润显然想要的更多，他们在北京投放了许多“第一次”，比如五彩城和橡树湾，它们在推广至全国时最先落地北京，正是瞄准了“胡豪七”的正面放大效应。

　　二、二三线城市：必须“小P胡”，盯住眼前，快跑得胜，抢市场先机

　　跳出北京，华润在天津、石家庄、郑州、秦皇岛、唐山这样的二三线城市就是另一幅面孔。

　　比如秦皇岛，华润2011年11月底拿了一块地，半年后开盘，18个月现金流就已回正。又如唐山，他们2010年10月底拿地，到2011年5月开盘，现金回流快，连续三年每年卖8亿。

　　一勺君听下来，在这些城市就得打‘小P胡’，因为市场容量就这么大，只能靠快周转，要高效率。

　　这几年，类似恒大、碧桂园这样专注在非一线城市的开发商也不少，由于库存巨大，这一类房企在这些城市的销售增速已经下滑。“小P胡”理论的一个基础判断是，市场容量小，同行过于拥挤，因此，必须小步快跑，尽可能抢在同行面前，把客户淘出来，落袋为安。

　　在“小P胡”理论中，安全性是第一位的。它至少有两个好处，小额兑现利益，同时，胡牌的同时也避免了点炮的命运。在打麻将中，最令人沮丧的事情就是，手握好牌，胡牌在即，却不期然当了别人的炮灰。

　　三、北京密云：特殊的“小P胡”，在一线城市按三线城市打法

　　在“麻将理论”之下，上面两个城市类型基本折射出了华润置地这些年的战略打法，但是一勺君还发现了一个有趣的意外，不得不把北京密云单提出来。

　　在密云，针对北京的“胡豪七”策略变样了，华润在这里打的是“小P胡”。8月这个周末一开盘，五个小时内，从到场的1000组客户里，收获了8亿元的认购额。

　　麻将理论在这里失灵了?

　　按一勺君的理解，密云虽然在一线城市，但华润却是按三线城市操盘方式推进，这里的城区人口只有18万，在一个18万人口的相对小市场里与诸多同行鏖战，来自市场端的风险系数很大，为了安全，跑得快、追求合适利润是客观要求。

　　一勺君还了解到，密云橡树湾客户积累有80%都是地缘型客户，这大大区别于北京城区卖房的客户逻辑。因此，一勺君觉得，这大概就是“胡豪七”到密云就变成“小P胡”的最根本原因。

　　但不管是哪一种“麻将理论”，只要接地气，让项目找得到客户，内部投资回报率合适，就是好理论。华润的两种打法背后，都是充分了解区域市场特征后的战略性选择，绝非机会主义动作。说来简单，打起来也不容易。一勺君觉得，在楼市前景依然不明朗的今天，“小P胡”需要速度，“胡豪七”需要耐力，理论照进现实，才是硬姿势。