万科拟融资150亿元 巨头房企如何打通多元化融资渠道

　　继雅居乐、碧桂园、越秀等房企宣布以供股形式融资后，9月22日，万科也宣布，拟提请发行150亿元债务融资工具。

　　万科表示，在可发行的额度范围内，其将授权董事会及(或)其转授权人士决定公司发行的债务融资工具的具体品种，包括但不限于境内市场的中期票据、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据等。

　　其进步透露，此债务融资工具可一次或多次发行，且可为若干种类，债务融资工具的期限最长不超过10年。募集资金将用于公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及(或)项目投资等用途。

　　根据公告，议案所述授权的有效期自股东大会通过本议案授权之日起24个月，即两年。

　　150亿债务融资

　　对于本次拟发行债务融资，万科董秘谭华杰向观点地产新媒体表示，目前仅是提请股东大会审议，并获得在150亿额度范围内的一个授权，不代表万科马上要融资150亿元。

　　具体发行安排上，谭华杰称，利率及具体发行节点会根据未来情况做出判断，可能是一次发，也有可能是分多次发。

　　至于提出融资申请，是否预判当下正值融资窗口期，谭华杰给予否定，并表示目前对融资窗口期作出判断较难。

　　对于万科拟提请发债务融资工具动作，银河证券分析师赵强表示，地产公司都是负债经营，有融资动作较为正常；同时，债务融资工具形式多样，因此相比银行贷款，利率要更低一些。

　　赵强补充指，早前已有富力、金融街等企业在银行间市场发行中期票据，这意味着国内中票融资已有松动迹象，若此时发行中期票据或能把握住时间节点。

　　另外，中银国际分析师袁豪也表示，目前万科不断在谋求各种方向的转型，若储备资金充足，对其未来发展肯定也有帮助。

　　不过，万科此次提请的是发行债券融资，虽然不会像供股融资那样付出摊薄股本的代价获得资金，但相关A股相关分析师表示，出于扩张等情况需要，万科肯定还是存在资金需求，其中，不排除未来可能收购地产公司。

　　房企资金见紧

　　事实上，在雅居乐、碧桂园、越秀等企业以供股形式融资之后，就有市场分析认为目前中国房企已现资金见紧情况。

　　对此分析人士指出，资金需求的上升，让中国房地产行业市场压力很大。

　　据统计局公布的数据显示，今年8月，在中国70个大中城市中，除两个城市以外，其他所有城市的房地产价格都较前一个月下跌。然而，8月在建房地产面积同比增加18%。

　　“因此对于那些拥有稳健资产负债表的房地产企业而言，它们可能有机会将资金投入运作。而对财务较弱的企业而言，它们还会继续融资”。

　　事实上，万科的财务状况一直较为稳定。数据显示，截至今年二季度末，万科的资产负债率为79%，流动负债为3362亿元。其中，短期借款和一年内到期的有息负债合计222.8亿元，利息支出33.6亿元。

　　此外，截至今年二季度末，万科的货币资金为428.6亿元，经营活动现金净流量为34.3亿元。

　　不过仍有分析认为，万科最主要的融资渠道是靠卖房子，因此在房地产市场充满各种不确定性的当下，万科也需要储备一定规模的资金。

　　从今年的拿地情况来看，万科也在尽量减少资本支付。截至7月17日，万科今年权益拿地金额仅110.95亿元，而去年同期则为282.53亿元，同比骤降60.73%。

　　多元化融资渠道

　　在减少投资的同时，今年以来，万科也在改变以往的融资渠道，积极寻求多元化的融资渠道。

　　在今年8月份的中期会上，郁亮表示，过去两三年万科通过信托融资方式筹钱会多一点，而从去年下半年开始信托融资比例下降了，都是尽可能用别的渠道融资，而非通过银行信托渠道来完成。

　　郁亮称，国内融资渠道经常有变化，如果公司不适应，就只能够不断寻找新的、相对稳定的融资渠道，而当下万科稳定的策略就是逐步提高境外融资比重。

　　当下，万科已B转H成功，不仅为境外融资提供了便利，而且还能降低其融资成本。

　　在融资成本问题上，王石曾指出：“在香港发债的利率是4%，在国内差不多是8%，同样发债，其它不变，企业的利润就增加一半。”

　　申银万国也给万科算过一笔账，“房企海外发行债券平均利率为3.6%，大幅低于万科通过信托融资的资金成本(约为8.54%)，也大幅低于万科国内发行的债券平均利率(约为6.5-8.0%)。通过境外发债或股权融资替代当前的境内银行、信托融资，预计可以降低4-5个点的资金成本。”

　　目前万科海外融资比例为17%，而未来这一占比还将提高。而就此次拟发行的150亿元债务融资工具发放渠道，万科也明确称不限于境内市场。