金地净负债率急速上升至65% 将开展不超过95亿融资

　　自2006年涉足商业地产、2010年上升为集团战略以来，金地商业资产迅猛增长，迄今已拥有逾400万平方米土地储备。去年底以来，金地北京、西安、深圳等地商业购物中心相继开业，进入快速增长期。

　　根据金地的一体两翼战略，金融和商业地产是其两翼，公司在2012年收购香港星狮地产改名为金地商置，作为金地商业地产的业务平台，但其推进并不顺利。去年以来，金地商置已注入多个住宅项目以支撑其做大，逐渐发挥融资功能。

　　金地商业地产现已开发超过18个项目，遍布10个城市，商业开发面积超过200万平方米，土地储备已逾400万平方米，超过300多个国际国内战略合作商家品牌。其中包括北京搜狐网络大厦、深圳威新科技园系列产品、西安曲江新区大型商业综合体、沈阳艺境、绍兴自在天地等大型项目。2014年到2015年，西安金地广场、深圳金地大百汇、杭州余杭项目等巨量商业综合体陆续面市。

　　位于深圳的金地大百汇隶属于深圳市中心岗厦旧改项目——深圳中心，规划有30万平方米国际商业集群；北京金地广场则雄踞长安街，总建筑面积超过15万平方米，拥有甲级写字楼、时尚购物中心和高端住宅区多种业态类型；片区型商业和社区型则以西安金地广场和绍兴自在天地为代表。

　　2014年10月，金地在华南地区的首个社区型商业项目——金地仟百汇正式亮相，该项目地处深莞双城核心区——东莞塘厦，3.7万平方米的商业体量，是介于常规社区商业体量的中位数，适合做社区商业，该项目周边，有十个左右的住宅项目在售。

　　总量400万平方米的商业物业，大都是在短短数年内增加的，与之配套的资金来源在哪里？

　　金地商置执行董事兼行政总裁徐家俊曾表示，国内商业地产融资非常困难，内地金融融资期限都是一两年，项目的建设周期和融资周期不能很好地进行匹配，同时资金成本也相对较高，从而会使项目背负较大的资金压力；作为金地两翼战略的重要一翼，住宅投资收益的实现主要依靠销售回款，追求快周转，而商业实现投资回报主要依靠租金增长和资产增值，因此住宅项目内部收益率可以做到20%，但商业项目十年能够把成本收回来就不错了，所以长线资金支持非常重要。

　　金地对此早有规划。2012年收购星狮地产，便是拟打造商业地产平台，定位为专注商业地产发展的海外旗舰，但其进展并不顺利。

　　2013年上半年，金地商置曾两次出手拿地，所拿地块均为住宅用地；年中，金地商置一次性注入6个住宅项目，遍及西安、沈阳、宁波、天津及北京。

　　就注资动作，金地集团彼时明确表示，注资对金地商置的规模扩张和盈利增长至关重要。一开始选择住宅项目的注入，主要是希望通过在短期内快速做大规模以保证股东的收益和公司的持续发展。

　　今年以来，金地商置融资功能开始体现。5月19日，与一家银行订立融资函，获得本金最高3000万美元一年期有期贷款融资。此前的4月14日，与一家银行订立融资函，获得本金最高达1.5亿港元的有期贷款融资。两笔融资的成本都显著低于国内。　 

　　金地商业自身造血功能也在加强。徐家俊透露，去年金地商置出租性物业的年收入已超过5亿元。西安商业和威新科技园三期投入运营后，金地商置的租金收入将超过10亿元。

　　但母公司金地集团2014年上半年多个商业项目同时开发，影响了金地的现金流。中报数据显示，金地的债务规模约为420亿元，短期负债占货币资金比重升至95%，经营活动现金流净额为负44.38亿元，净负债比率从2013年底的44%进一步上升至65%。

　　正在加重的债务负担或是金地集团开展新融资的主要原因。金地日前发布公告称，公司将适时发行总金额不超过95亿元的债务融资工具，用于归还到期借款、项目投资以及补充流动资金，优化债务结构。