（赢商网记者报道）纵观全国的商业地产发展，深圳的速度要属最快的，短短几年间，深圳的购物中心已是遍地开花，从落后全国到领跑全国，迅猛之势一直持续不减。
其实，深圳购物中心的历史发展并不长。2000年前，深圳的商业消费概念更多的是停留在百货，对购物中心的概念并不是很了解。
随着城市化、国际化发展，深圳的商业格局有了新的变化。2002年，中信城市广场开业，深圳首个真正意义的购物中心亮相；随后2004年底，全国瞩目第一座华润万象城开业，则全面拉开深圳迈向购物中心时代的序幕。
忽如一夜春风来，各大深圳购物中心品牌也随之诞生，花园城中心、中心城、海岸城、星河COCOPARK、京基百纳、益田假日广场、海上世界、万科广场等，关外关内各大中心区皆有购物中心落地。
从最初的罗湖独大到后来罗湖、福田、南山“三足鼎立”，再随着龙岗、宝安及其他新区城市更新进程的加快，深圳购物中心发展已呈现“百家争鸣，百花齐放”之势，商业竞争无处不在。
有竞争的地方更有创新和发展。作为一路见证深圳商业地产发展演变历程的朗图集团董事长冯志锋在接受赢商网记者专访时表示，深圳的商业地产发展从改革开放到现在，发展速度确实很快。不过，真正的发展是一个不断优化的过程，深圳购物中心发展仍处于发展阶段。
朗图集团董事长冯志锋先生
冯志锋认为，虽然深圳的购物中心越来越多，各大商业项目此起彼伏，不过真正形成购物中心品牌的并不是很多。万象城、COCOPARK、海岸城等已经成为商业名片，相信未来还会有更多的后起之秀的商业项目出现。
确实，后起之秀们正在如火如荼地涌现着。有相关数据显示，目前深圳在建的购物中心已超过25个，预计到2015年，深圳开业的购物中心总数将超过70个。
在面对这样的购物中心开发速度，冯志锋却不认为深圳的商业容量过多。相反，他觉得深圳的市场仍是庞大的，市场需求会不断增加，未来还会有更多的商业出现。
不过，在快速增长的数量下，商业的质量却有所下降。冯志锋指出，深圳现在的购物中心存在很大的问题就是千篇一律，特色亮点不多。
“大多数的购物中心形态、业态、定位都大同小异。”这是冯志锋对目前深圳购物中心发展现状的总结。他指出，造成这种千篇一律的现象最主要的原因还是在于缺乏竞争。
“拼数量或抢地盘不能算真正的竞争”，冯志锋对竞争理解有不一样的看法。他解析，中国商业地产发展的时间太短了，深圳亦是。短短十几年内，购物中心就遍地丛生，还没形成自己的竞争力，就快速扩张复制，这显然是不利于发展的。
“只有精细化耕种，才能把MALL的魅力展现出来，定位细化、个性要求、目标客户群细分等需求都要明确与看重，并落到实处才会更好，而不是简单连锁复制的概念。”冯志锋如是说。
他强调，定位精准和差异化是最重要的。“消费者的感受价值和体验是最核心的东西，一旦让消费者产生这种差异性的价值跟感受，粘性就会产生，这有利于商业利益的回报。”
另外，在谈及深圳在全国商业地产发展中的角色时，冯志锋总是强调“本土化”一词。
如何本土化？冯志锋认为，深圳的商业发展是再跟着这个城市的发展轨迹而来，能满足城市发展的需要，同时深圳本身就拥有一大批优秀发展商，积累大量开发性人才，转变跟适应能力强，把深圳特色的商业基因发挥得很好。
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