数据详解：购物中心餐饮业态配比到底多少才合适？

　　目前，购物中心把餐饮分为大餐饮、中餐饮和小餐饮，大餐饮全天坪效在2.3万元，中餐饮与之相当，小餐饮在1.8万元。从收取的租金和销售额监控上看到，餐饮业态的承受租金最高不超过其销售收入的18%。通过对覆盖全国74个城市的购物中心数据库解析，连锁餐饮在快速扩张的同时，在目前中国购物中心的经营现状、运营规律及发展趋势如下：

　　餐饮二、三线坪效增长势头猛于一线城市

　　餐饮业态客流、人气提升作用明显，是体验式商业对抗电商等市场冲击的有效手段。

　　餐饮在购物中心的租金解析

　　通过对全国主要城市购物中心的大型餐饮、休闲餐饮、快餐，涵盖300多个餐饮品牌的调研分析，我们发现一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天，是二线市场的两倍，三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。

　　其次，餐饮业态租期较零售业态长，一般为5-8年，且合同期内租金增长缓慢，一般为每每年增长2-3%(根据面积大小的不同)。然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。

　　一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米，二线城市约为每月1000-1500元/平方米，三线则约为700-1200元/平方米(如图)。

　　值得一提的是，二、三线城市餐饮业态的租金及坪效水平尚有一定的提升空间。随着高坪效的餐饮商家在二、三线城市的拓展，餐饮在二、三线市场的坪效将会得到一定的提高。在二、三线城市的餐饮品牌坪效，有可能创造出比一线城市同品牌店更高的业绩水平，更有可能收取提成租金。

　　餐饮在购物中心的发展

　　随着经济的快速发展，人们生活的水平不断地提高，传统商业单一的“购物”功能逐渐不能满足消费者日益转变的消费观念和需求。与此同时，近年来，随着电商的迅速崛起，传统商业已受到巨大冲击。在此种生存环境急速转变的情况下，传统商业被迫做出改变，体验式商业迅速崛起，成为实体商业吸引人流、对抗电商的有效手段。

　　所谓的体验式商业，比传统商业更注重消费者的参与、体验和感受，体验式商业主要强调的是业态的组合，一般都以典型的“购物+餐饮+娱乐”为基础，更加多元化且消费者参与程度更高。

　　其中，随着国人消费水平的提高、外出就餐频率迅速增多，且中国餐饮文化拥有极其多元的丰富性，餐饮成为最能帮助商场整体起到增加客流、提升人气的主要业态，已成为国内各商业地产项目的新宠。

　　而主要受电商冲击的影响，零售业态持续处于低潮的状态，在全国各地的购物中心，无论是旧店调整还是新店开业，商家关注的焦点不约而同地集中在餐饮业态，以提高餐饮占比来提升聚客能力。餐饮比例的攀升已是大势所趋。时下，餐饮业态在商业业态配比中的比重日趋增大，接近“半壁江山”，有效提振实体商业经营状况。

　　由于餐饮于业态的承租能力较低及租期较长，一直以来餐饮在传统商业中并不受青睐，长期处于从属的配套地位。一般综合型的商业项目会将餐饮业态的面积占比控制在15%至20%之间。

　　但随着零售业受到外界各种原因的冲击，商业同质化现象越来越严重。为提升自身竞争力，商业经营者不得不通过引入餐饮业态并丰富就餐选择，令商场更具吸引力，以满足消费者个性化、多元化需求，让消费者在逛街购物的同时，也能在商场享受休闲时光，从而延长其在商场的逗留时间，最终提振整体的营业绩效。因此，传统的业态比例被悄然打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲的1：1：1消费模式;其中，不少的商业更把餐饮比例调整至高达40%至60%的比例。

　　以上海日月光广场为例。日月光广场于2010年开业，位于黄埔区的核心地段，紧邻田子坊，地理位置优越，交通方便，原以服装、餐饮、数码产品三大业态为主。虽然项目集合了大量的自身优势，但经营状况一般。

　　开业两三年后，业主开始对项目进行一定的调改。原先服装、餐饮、电子产品三大类商品的营业面积之比将从原先的4∶3∶3，调整为4.5∶4.5∶1。其中，餐饮比例大幅度提高了15%，引进像澳派牛排馆、山茶花韩国家庭料理、宝燕海鲜自助火锅及翠华餐厅等众多特色餐饮。调整以后，项目的经营状况得到了一定的改善。由此可见餐饮业态对项目的经营，的确有着起死回生的效用。

　　餐饮业态是商业缩短培养期和保障持续人流的重要手段，但租期长、承租能力较低，宜业态规划先行、合理配置。

　　相比其他业态，餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快，所以餐饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分。同时，餐饮业态也具备带动商场顶层、动线端头等作用。设置餐饮于此类位置，可有效解决高层及动线死角的客流不足问题。

　　再者，近年来比较流行“相辅相成”的做法，将餐饮与电影院、溜冰场、书店等业态配合放置，减少整体项目的培养期，从而尽快增强购物中心的商业氛围。

　　餐饮业态所具备的上述优势，使其成为商业解决项目初期客流不足和帮助缩短项目培养期的有效解决途径;同时也是商场保证其长期、持续客流的重要法宝。餐饮业态所支付的保底租金，一、二、三城市所表现的级差效应较为显著，而坪效的差异则没有那么明显。

　　需要说明的是，餐饮虽能吸引人流，但租金水平一般较低，且保底租金增幅低，通常仅为零售业态的40%-50%。

　　因此，在规划项目整体业态时，需慎重考虑餐饮的占比，最好是保持在30％到35％之间。同时需要合理规划餐饮店铺的面积和数量，做好主力店和非主力店餐饮区的区分与调整预留准备，提高餐饮业务坪效。

　　购物中心餐饮发展还需紧贴趋势。大餐厅未来在购物中心不会成为趋势，目前，1000平方米的大餐厅很难做，反而三四百平方米的餐厅销售、业绩都表现得不错。建议20万平方米的商业项目餐饮控制在20%-30%，2000平方米以上的超级主力店餐饮数量保持在1-2家。同样体量下的购物中心，500-1000平方米的餐饮数量建议保持3-5家。