李嘉诚39亿卖出40亿买入重庆大都会广场 意欲资产证券化？

　　从去年7月开始，李嘉诚通过各种方式抛售内地地产，套现至少达到700亿港币，以致引发市场猜测，内地楼市溢价空间或已见顶。但是近日，李嘉诚却罕见以40亿代价买入重庆解放碑大都会广场，据悉，该楼盘本就为李嘉诚和记黄埔开发，目前是重庆租赁价格最贵的商业地产。李嘉诚此番“自买自卖”，究竟意欲何为?

　　专业人士分析，李嘉诚或许是敏锐嗅到了内地房地产信托投资基金(REITs)相关政策即将“开禁”的味道，因而抢先布局。据了解，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

　　重庆解放碑大都会广场，原本是李嘉诚和记黄埔1997年开发的一个商业地产项目。如今，该项目整体将以39.1亿元人民币价格卖给一家名为汇贤产业信托的香港上市公司。港交所资料显示，汇贤产业信托的主要股东为长江实业及和记黄埔的附属公司。

　　无疑，交易的买方与卖方都是李嘉诚。此番“自买自卖”，除了母公司套现需求外，业内人士认为，可能还与李嘉诚押宝内地的房地产信托投资基金(REITs)相关政策“开禁”有关。

　　独立财经观察员彭瑞馨告诉证券时报记者，当前房地产企业现金流吃紧，商业银行不良率居高不下，有关部门尝试推出REITs正当其时。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，这一新政推出的前提，应是楼市供大于求局面逐渐扭转，地产售价与物业租金落差的逐步合理化。他预计这一时间窗口已经临近。

　　REITs预期再起

　　近日有业内人士透露，有关部门或正制定REITs试点方案，首期有望在北京、上海、广州、深圳四地试点。

　　一位署名“攸克”的知情人士撰文称，此次高层吹风有望令REITs新政真正落地。他认为，此轮REITs试点的主要方式是公募，而不是上一次试点框架中开列的私募。未来有望通过交易所挂牌交易，建立一套透明的运行和监管机制，为以后“真REITs”向非政策性住房领域拓展打好基础。

　　申银万国证券首席宏观分析师李慧勇对记者说，业界一直在呼吁推出REITs，目前面临的现实问题是楼市亟待调整以及可能出现未知风险，这对于REITs的出台是一种“倒逼”，“政策的进展可能加快。”

　　彭瑞馨认为，把大都会项目转到旗下房地产投资信托公司，“李嘉诚可能是嗅到了REITs的味道。”

　　国盛证券首席经济学家、研究所所长周明剑告诉记者，要让实体经济融资利率降下来，首先应解决资金“黑洞”问题。他认为，房地产信托投资基金以及相关资产证券化产品，都属于是较为贴近市场的做法。

　　通向资产证券化

　　截至去年末，重庆大都会广场的年度收益及租金收入约2.82亿元，总收益率约7.21%。

　　“大都会在重庆是地标建筑，世界500强入渝均首选大都会，它的租赁价格在重庆是最贵的。”彭瑞馨告诉记者。

　　不过，对于内地楼市泡沫继续膨胀的争议越来越多。大致从去年7月至今，李嘉诚已通过各种方式抛售内地房产，至少套现700亿元港币。市场猜测，李嘉诚可能将资金投向其他更高收益领域，内地楼市溢价空间或已见顶。

　　与此同时，当前我国商业银行的不良贷款增速依旧居高不下。2014年三季报显示，16家上市商业银行中12家的不良贷款增速超过20%，更有4家超过了40%。

　　彭瑞馨认为，在严控广义货币供应(M2)过快增长、银行资本新规限制、清理地方融资平台以及不良贷款升高等背景下，单纯依赖银行信贷扩张去缓解实体企业资金紧张已不现实。他认为，要控制M2过快增长，就必须控制银行资产扩张。而实施信贷资产证券化，或是缓解这一局面的主要方式。REITs是房地产证券化的一种重要手段，它把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。

　　做空危机之忧

　　在一些专业人士看来，推出REITs在当前市场环境下无疑利大于弊。但通过REITs来帮助房企解决现金流的同时，考虑到市场供大于求的现状仍未改观，如果管理不当，也有可能引发负面问题。

　　“一旦REITs在二级市场建立成熟了，它也可能成为一个做空房地产的工具。”独立财经观察员彭瑞馨告诉记者。与做空担忧相比，分析人士更期待这一手段对中国楼市转型的利好释放。李慧勇认为，当前中国的宏观格局需要进一步盘活存量资产，再不能以简单的“买房卖房赚取价差”去发展房地产市场。要让市场产生优质流动性，就必须引入REITs这样的专业工具和开辟相关渠道。李慧勇认为，这一方式将可以解决长期困扰我国房企的收益与现金流问题。

　　中原地产宋会雍表示，楼市进入一种更为稳定的预期，REITs的推出才可能产生正面影响。而如果物业仍有升值预期，但REITs的收益却相对较低，可能同样起不到应有作用。

　　分析人士指出，我国此前在房地产资产证券化的推动上并不顺利，主要是投资周期长以及收益率较低。而按照“攸克”所说，未来新版REITs有望引入地方政府的国资房企或城投公司，他们承接了大量保障性与政策性住房的建设，也是资产打包的绝好资产。