深圳商务公寓已“消化不良” 今年仍将新增126万方

　　据中原地产统计，截至2014年底，深圳商务公寓市场总库存面积为72万平方米，库存消化期约23个月。其中，宝安区库存激增，需要消化近5年。近两年商务公寓供应爆发式增长，导致了市场整体消化不良，而这种态势仍将在今年持续。预计2015年全市商务公寓将有26个项目、总建筑面积约126万平方米的新增供应量。

　　宝安商务公寓需要消化近5年

　　根据深圳中原研究中心的监测数据显示，深圳当前可售商务公寓总量为72万平方米，达到去年同期的3倍，而其库存消化期也由去年同期的16个月上升至约23个月，库存压力可见一斑。

　　尽管去年四季度迎来放松房贷、降息等利好，但与住宅市场相比，限购、限贷政策放松对公寓市场的影响相对偏负面，所以在年底央行大量释放流动性的情况下，商务公寓供应量也并未出现大幅好转，导致全年供应量仍不及上年。

　　根据深圳中原研究中心的统计，2014年全市共20个商务公寓项目取得预售资格，总预售面积为60.5万平方米，同比减少24%。

　　全市约三分之一的库存集中在宝安。在住宅项目的冲击下，项目去化速度较慢，按照过去1年的月均成交量，当前库存需要消化近5年，远大于全市及其他区域的去化时间。

　　福田区除已经转现售的巨无霸项目东海国际之外，库存仍高达17万平方米，库存消化期28个月。

　　从“香饽饽”变为“鸡肋”

　　来自深圳中原研究中心监测数据显示，2008年以来，深圳商务公寓批售量呈现逐年上升趋势。其中2012年的批售量呈现爆发式增长，同比增长117.3%。

　　2013年延续了这种爆发式增长的趋势，批售量达到79.1万平方米，同比增长51.5%。自2010年住宅市场“限购”政策出台以来，大量的投资需求受到抑制，而商务公寓由于其不限购不限贷的产品特征，逐渐成为投资者的标的。为了适应市场旺盛需求，开发商增多了这类产品的开发比重，促使了商务公寓呈现爆发式的增长。

　　“正是这种爆发式的增长造成了商务公寓供应过剩，在市场购买短期没有增加的情况下，大量的房源转换成库存。”深职院房地产研究所所长邓志旺说，“从市场销售情况看，少数项目已经从市场热捧的‘香饽饽’转变为食之无味的‘鸡肋’。”

　　记者采访中了解到，目前深圳商务公寓出现了分化，部分顶级项目去化速度加快，而一些没有实质资源支撑的高价公寓却陷入了频频打折，销量反而减少的窘境。

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，与别墅等传统豪宅市场相比，深圳高端商务公寓市场尚处于发展初期，需要更多的时间去被市场认识并接受。且随着更多产品的入市，库存压力还有增加的可能。

　　今年新增供应量126万平方米

　　2014年深圳房地产迎来了翘尾行情，以供需的大幅攀升作为结尾。去年底降息政策的出台让市场对后市的信心逐步增强，预计2015年楼市整体环境不会比去年差。

　　在此背景下，商务公寓入市量预计也将有所增加。根据深圳中原研究中心的监测，2015年全市商务公寓将有26个项目、总建筑面积约126万平方米的新增供应量。宝安、南山两个区域的供应量仍在逐步增加，全市占比44%，龙岗区将成为全市供应主力，包括星河雅宝、信义御城等项目将陆续推出市场。

　　中原地产认为，在深港合作不断加深的进程中，独享商业、生态等稀缺资源的国际化商务公寓将逐步被富豪阶层所消费，更多的豪宅化商务公寓将诞生。

　　与此同时，不缺刚需客户的深圳住宅市场一直处于供不应求的状态，这将刺激商务公寓的刚需型产品发展，分流住宅市场的客户。总而言之，政策环境的刺激和市场需求的带动，将促进未来商务公寓产品形态向刚需型和豪宅化两极发展。