失意铁狮门的中国生意 与险资、万科竞逐美国馅饼

观点地产网   2015-04-09 11:54
核心提示:谈起在中国的“失意”境外投资者,铁狮门不得不提。中国人寿保险公司和平安保险公司收购了波士顿一个价值5亿美元的商业不动产项目的多数股份,而这个项目是铁狮门在波士顿海港区开发的首个项目。

  谈起在中国的“失意”境外投资者,不得不提到被任志强评价为“最高潮进入最低潮退出”的铁狮门。

  自2005年有意进军中国市场后,铁狮门在国内的进展并不如预期顺利。几经波折仍无“起色”后,铁狮门开始调转方向在美国大本营寻找新契机。

  据外媒4月8日报道,中国人寿保险公司和平安保险公司收购了波士顿一个价值5亿美元的商业不动产项目的多数股份,而这个项目是铁狮门在波士顿海港区开发的首个项目。

  这是中国两大保险公司首次进军美国商业地产,也是继万科之后,铁狮门与国内公司在美国合作开发的第二个项目。

  对人寿、平安来说,此次的合作更多是“正常的海外物业投资”,但在铁狮门看来,显然还为其附上了“提升在中国国内的知名度”特别意义。

  “(铁狮门)借这个来提升其在国内的品牌知名度,有点难,但通过帮助国内知名企业海外落地,建立一种比较友好的合作关系,对其以后在中国业务铺开还是会产生一定的好处。”谈及铁狮门生意逻辑,上海中原地产咨询总监宋会雍向观点地产新媒体指出。

  引人寿、平安两伙伴

  外媒报道称,人寿、平安保险此次投资的铁狮门项目包括一幢13层楼高的办公大厦和一幢9层楼高的独立产权公寓大厦,其中公寓大厦总共拥有100个单位。

  值得一提的是,上述项目位于波士顿海港区,占据了Pier4酒店原址的大部分面积,而Pier4酒店则是铁狮门在波士顿海港区开发的首个项目,其于去年收购了这个项目。

  按照原计划,铁狮门将于2017年下半年中完成该项目办公区域建设的部分,并在2018年第一季度中完成公寓部分的建设。

  对于此次收购,铁狮门联席首席执行长RobSpeyer予以证实,但他拒绝透露中国人寿和平安保险各占波士顿项目的股份数。

  而有相关熟知内情的人士则透露,中国人寿和平安保险各自收购了波士顿项目的1/3股份,另外1/3则由铁狮门旗下的一个基金持有。

  中国人寿和平安保险此前虽都已在伦敦市场收购了相关房产项目,但均未曾在美国购买资产。因此,此次收购波士顿项目,标志着其正式进军美国市场。

  实际上,与人寿、平安合作前,早在2013年2月13日,号称“美国头号房企”的铁狮门已与万科成立合资公司,共同开发美国旧金山富升街201地块,该地块为两栋相连的住宅楼,一栋37层,一栋42层,共包含655套住宅。

  虽然二者并未透露合资项目财务信息,但相关消息显示,该项目总投资约6.2亿美元,其中万科将投资1.75亿美元,铁狮门7500万美元,其余借助债务融资。此外,万科将持合资公司70%的股权,铁狮门持股30%。

  彼时,正游学美国的王石表示,“此次进入美国市场,我们也是带着学习的目的”,希望通过具体项目的合作,学习成熟市场的商业模式和管理经验。而铁狮门方面则表示,此次与万科合作,也将提升公司在国内的知名度。

  铁狮门的“中国生意”

  其实,对铁狮门来说,帮助国内知名房企落地美国显然不是终极目的,正如其联席首席执行官JerrySpeyer所称:“与万科在旧金山的合资项目对于铁狮门来说具有重要意义,它与铁狮门在中国市场的业务发展相辅相成。”

  不难看出,无论是“提升国内知名度”还是“与中国业务相辅相成”,铁狮门与中国企业在海外的一系列合作动作,最终还是为了改变其在中国“不温不火”的态势。

  据观点地产新媒体查阅,早在2005年,铁狮门已在上海成立铁狮门总部,但在土地市场上一直未有斩获。直至2008年1月23日,作为唯一竞购方,铁狮门最终毫无悬念地以挂牌底价67.517亿元将觊觎已久的上海新江湾城F地块纳入囊中。

  随后,在2009年3月4日,铁狮门将新江湾城F地块项目正式命名为“尚浦领世”知识商务广场,总投资预计高达170.75亿元。

  搁置近3年,2011年6月22日,在城投控股介入后,尚浦领世项目一期住宅项目正式开工。然而,还不过一年,新江湾城F地块再传“被转让”,铁狮门再次处于困境中。

  “目前,江湾新城的项目拿地价不便宜,目前做得马马虎虎,已经有蛮多中高端项目入驻,还处于成长中。由于整个区域氛围还没成型,现在还不能对其定性,处于开发中。”问及铁狮门上海项目的发展现状,宋会雍向观点地产新媒体介绍。

  其实,除了在上海的项目“不见起色”外,铁狮门在北京、天津、成都及苏州的项目发展也都是“浅尝辄止”,这也使得其在整个中国的布局旋即陷入收缩,尤其是在地产高峰期收购的高价物业。

  在宋会雍看来,铁狮门在中国发展受阻与其进入大陆路径有很大的关系。“铁狮门进入的路径与市场挂钩更紧,选择自己亲自拿地开发,而其他公司更多是选择先与政府搞好关系,承担部分城市建设的责任,以便在拿地等其他方面得到一些优惠。”

  这就意味着,和其他外来房企相比,铁狮门在“落地”上已是“有点吃亏”。此外,宋会雍还指出,铁狮门在中国的产品打造方面缺乏必要的引导,“海外的商业运转是在一种相对比较纯粹的市场环境下发展起来的,与国内的搭接会有一定的偏差与错位,例如消费理念、物业组合等”。

  综观铁狮门在中国近十年的发展历史,难以改变的“不温不火”“马马虎虎”态势,迫使其不得不回到美国大本营寻找新机会。

  也许,目前铁狮门这种“海外合作”的开发逻辑还没法达到提升其在中国市场“品牌知名度”的效果,但“与国内知名房企联手助其在海外地盘落脚,建立一种比较友好的合作的关系,对其以后在中国的铺开还是有效果的”。

  而在上海业内人士严跃进看来,铁狮门进军国内市场以打造城市地标为主,“虽然较一般国内房企有更为开阔的视野及资本运作能力,但单纯是进行项目开发,其优势不见得比国内房企要大。”

  或许未来,对于铁狮门而言,要做好“中国”这桩生意,依靠“海外项目”寻找合作伙伴仅仅是棋局中的一子而已,“如何不单纯做地标类项目,真正能够对重点城市多布局,深布局,才是一个真正的考验”。

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