福田CBD南拓 7大产业分区保税区引领商务市场新格局

　　深圳寻求新的发展极，福田保税区“宝地宝用”受瞩目

　　中国走过了改革开放35年，深圳也走过了从边陲小镇到现代化都市的35年。日新月异的深圳，带给中国许许多多脍炙人口的奇迹。没有传统的局限，让这个年轻的城市在一张白纸上大胆创新，逐步成长为中国的创新样板。而这其中，福田保税区扮演者一个不可或缺的角色。

　　福田保税区于1991年经国务院批准设立，园区东近福田口岸、南邻香港以深圳河为界、西抵红树林保护区、北靠福田中心区，围网内面积1.35平方公里，建有专用通道与香港直接连通。20多年来，依托毗邻香港的区位优势和先行先试的体制机制优势，福田保税区发展成为全国对外开放的示范窗口和高产田，是国内发展成就最突出的保税区域之一。福田保税区的发展为强化深圳口岸城市和外贸大市的地位发挥了重要作用。

　　随着近年来环境发生变化，深圳需要找寻新的经济发展极，“宝地宝用”的福田保税区正是其中重要的一环。经过多年的发展，紧跟经济发展步伐的福田保税区也迎来了升级换代的契机。

　　深圳福田CBD大力实施南拓西延东扩的发展规划，其中南拓之一就是以推进福田保税区改造升级为支点拓展CBD南片区，将其打造成服务贸易化的重要平台，建设深港融合发展重要战略新平台。

　　保税区升级换代，7大产业分区引领商务市场新格局

　　深圳福田CBD大力实施南拓西延东扩的发展规划，其中南拓之一就是以推进福田保税区改造升级为支点拓展CBD南片区，将其打造成服务贸易化的重要平台，建设深港融合发展重要战略新平台。

　　根据《深圳市人民政府办公厅印发福田保税区转型升级实施方案的通知》（深府〔2015〕82号），结合国家“一带一路”规划和自贸试验区发展战略，为优化福田保税区产业结构、提高园区土地利用率、提升开放型经济发展水平，打造产业更高端、功能更齐全、布局更科学、政策更优越、管理更高效、配套更完善的产业园区，制订了福田保税区转型升级方案。

　　根据转型升级方案，福田保税区重新确立了自己的战略定位，那就是发挥区位优势，提升空间承载，强化深港衔接，融入国家“一带一路”战略，实现高端服务业与先进制造业、产科业园区与城市空间的融合，打造探索产业转型升级的试验区、开放型经济新体制的排头兵、海上丝绸之路和湾区经济发展战略的重要支点。

　　保税区将进行园区旧厂房、仓库的改造升级，初步形成总部集聚区、进口商品展示交易集聚区、检测维修业务集聚区、国际互联网金融产业园集聚区、保税工业研发设计集聚区、现代物流集聚区、先进制造业集聚区的7大产业分区，打造发展新空间、产业新格局和城市新形象。并且争取在2020年前，初步完成园区整体改造升级。

　　总部集聚区：以长平大厦、长富金茂大厦（CFC长富中心（价格 动态 户型图 论坛））、福年广场、国际商务广场为基础，打造未来产业和生产性服务业的总部集聚区，重点引进企业总部，研发设计总部，跨国企业国际分拨中心和营运结算部门，保税金融、保税交割、融资租赁、大宗商品交易所等国际贸易服务主体。

　　进口商品展示交易集聚区：优化创凌通大厦使用功能，规划建设原福田保税区展示交易中心用地等，发展平台经济，重点布局进口商品展示交易平台、跨境电商、保税文化等，在确保监管的前提下探索深港货物保税展示叠加跨境电商运作的新模式。

　　保税研发集聚区：以英达利科技园和新美亚科技园为基础，拓展周边厂房、仓库，充分利用保税政策，服务战略性新兴产业和未来产业的发展，重点引进保税研发、创意设计、技术服务、信息资讯中心及外包服务为主的高端服务业。

　　互联网金融产业集聚区：以腾邦国际建设的互联网金融产业园为基础，重点发展互联网金融、信息消费、贸易保险等产业。

　　先进制造业集聚区：推动联想信息、麦迪实、赛意法、昱科环球、戈尔科技等企业园区提升土地集约利用水平，促进技术创新，重点发展新一代信息技术、智能装备、航空航天、生命健康产业和新材料等战略新兴产业和未来产业。

　　检测维修集聚区：以万乘综合仓库、腾飞工业大厦为基础，加强规划研究，推动物业改造升级，打造国家高新技术产品入境检测维修示范区，重点发展国际高端检测维修服务以及本地知名品牌入境返修业务。

　　现代物流集聚区：以东方嘉盛仓、仁锐仓、德宝仓等仓储项目为基础，通过改造提升集约利用水平，重点发展货物贸易、供应链管理和跨境物流综合服务，拓展文化产品、特种设备等保税仓储等新业态，为园区产业转型提供物流支撑。

　　商业集聚，片区升值潜力攀升

　　在深圳，福田CBD一直是企业总部选址的必争之地。据了解，仅入驻福田CBD的世界500强企业就有三菱商事、索尼、德意志银行、日本瑞穗银行、富士通、摩根斯坦利等60多家。

　　而随着近年深圳“东拓西连，南北贯通，中心强化”规划的出台，福田保税区的城市功能更加完善完善，轨道交通愈加便利。由于保税区的政策优势及地理位置优势，吸引了不少国内外商家的入驻；区内注册公司共2000多家，40家世界500强企业云集商务价值持续快速增强。长平大厦、长富金茂大厦（CFC长富中心）、福年广场、国际商务广场更是为为福田保税区提供了强有力的商业支撑。

　　同时，强大的地理优势使得保税区内的地产项目远远超出了区域影响力。福年广场以6米层高的办公楼，500平方米至2000平方米可自由分割组合的商务空间，成为当时最热销写字楼，低密度的生态商务空间甚至影响到后来写字楼市场的发展方向。并凭借保税区处于珠三角洲和香港两个经济发达区域间，以其独特的交通地理优势将福田中心和香港在时空上连成了一体，坐拥会展中心、福田CBD、蔡屋围商圈的核心位置，充分享受到中心区内的完善配套和资源。而今303米的CFC长富中心作为深港前沿的一座超甲级写字楼，更是以中心地标的姿态汇聚全球资本，充分发挥地缘优势，挖掘保税区乃至中心区的商业价值，用“商务地标”来描述CFC长富中心并不为过。

　　发展国际金融、强化深港服务业也是深圳保税区创造新优势的一个重要着力点。

　　由腾邦集团承接产业园的规划、建设和运作，借助自有物业，通过重组产业、服务、资金、技术、人才等优势要素，斥资百亿打造了“深圳（福田）国际互联网金融产业园区”，总规模达70万平方米。产业园充分利用保税区的政策优势，在保税区传统产业基础上，利用互联网金融的创新优势，提高福田保税区内单位产值贡献率，打造深圳的“互联网金融CBD”。

　　产业园服务对象不仅仅是境内企业，香港等境外企业借助国外先进的科技和商业视角，更具源源不断的创新动力。腾邦担纲打造的互联网金融产业园正是在跨境金融、创新金融上进行先行先试，在推动双边市场发展的同时，积极为深圳建设湾区经济、抢占世界金融中心转移的制高点贡献力量。

　　福田CBD南拓，保税区成为城市发展新亮点

　　在世界商业圈占有一席之地的铜锣湾，在很久之前也只是一个很普通的城市组团，然而随着商业的不断发展，地价不断攀升，现在铜锣湾写字楼的租金已经可以和纽约中央公园以及东京银座划等号。铜锣湾就是一个商业城市自然发展的模型。

　　保税区的转型升级正是福田CBD向商业中心发展的一个必经之路。

　　福田区区长王强曾表示，“要尽快将福田CBD的扩容提质纳入深圳湾区的开发战略，首要的突破口就是实施福田CBD‘南拓、西延、东扩’的策略，所谓的“南拓”就是以推进福田保税区改造升级为支点，拓展CBD的南片区，将其打造成服务贸易自由化的重要平台。”政府的大力度改造为福田保税区的区域升值提供了政策保障。

　　北京大学教授、北京大学中国城市设计研究中心主任陈可石教授就曾评价：“我们的手机每年都要升级，城市也是这样的。我觉得保税区可能是继香蜜湖之后应该考虑的第二个非常重要的一个资源。如果说保税区能够承载未来福田区向南发展的一个布局，我们可以看到的是香蜜湖和保税区一起，可以构成未来深圳特别是福田区城市发展的一个核心议题，也是城市未来发展的亮点。”

　　根据规划，地铁3号线南延线将由既有的益田站延伸至福田保税区，是联系福田保税区与福田中心、罗湖中心以及龙岗中心的城市轨道干线，南延线路全长约1.5公里，设1座车站，与CFC长富中心接驳并快速连接广深港客运中心。届时，从福田CBD到香港瞬时即至，前往广州南站更快捷、方便，进一步推进广深港合作一体化。加上福田保税区第二行政通道预计今年年底投入使用，将极大地改善片区交通，片区升值潜力持续攀升。