深圳第一高楼平安国际金融中心租赁仅15% 将明年竣工

新浪乐居   2015-10-15 09:53
核心提示:平安国际金融中心,曾以约600米的天际线,刷新了深圳第一高楼的纪录。平安本寄希望于自身总部入驻,吸纳知名企业租赁,将其打造为深圳首屈一指的总部大楼。

  平安国际金融中心,曾以约600米的天际线,刷新了深圳第一高楼的纪录。平安本寄希望于自身总部入驻,吸纳知名企业租赁,将其打造为深圳首屈一指的总部大楼。然而,近期乐居记者获悉,这个被赋予众多期望的深圳新地标,至今租赁率仅在15%左右,鲜有大客户入驻。

  已出租2万多平 仅雷格斯租一层

  截止目前,平安国际金融中心招租的情况究竟如何?租赁代理方戴德梁行的公开说法是,除了作为平安集团的全球总部自用外,高区楼层将面向市场出租。如今正处于知名客户的前期邀约阶段,已经引入多家知名企业作为核心租户,类型以金融业、专业服务业以及高新科技类企业为主。

  通过一位企业负责人,乐居记者了解到平安招租时的对外宣传:总层数118层,62层以下平安自用,高层已租赁20多层,预租客户均为整层租赁。此外,中原工商铺一名声称了解情况的中介介绍,平安只接受半层或者整层客户。78楼已经签约,有六层被锁定。

  平安真实的招租情况,众说纷纭。经过多方打探,乐居记者在一位不愿具名的知情人士口中,获知了真实情况:物业已出租6、7层,计约2万多平的办公面积,租赁进度超过10%。

  根据土地出让协议,平安国际金融中心的建筑面积自用率必须达到60%以上。其规划总建筑面积达30.29万-37.86万平,意味着有12.116万-15.144万平的面积可供租赁。若按照已出租2万平的面积计算,租赁率约为13%-16%。

  而根据戴德梁行提供的总办公面积32万平计算,除去平安60%的自用面积,租赁率大致为15%左右。这,或许是最接近真实情况的数据。

  世邦魏理仕分析指出,未来6个月,深圳写字楼市场将有90万㎡的新增供应入市,其中有多个总部型项目。考虑到新增供应中部分项目已取得不错的预租情况,加上多重政策利好将带动需求持续增长,因此预计平均租金将保持稳定,但空置率在短期内将走高。

  据悉,平安国际金融中心现正进行内部设备安装,根据最新工程进度,将于明年下半年竣工入伙。届时,平安集团总部将首先搬迁进驻,经过半年时间试用,其他公司将陆续进驻。

  今年4月30日,平安国际金融中心结构封顶,再度引起业内人士猜测将要进驻其中的企业。但是,上述人士却透露,截止目前,平安的对外租赁难言乐观,大部分为名气较小的金融、实业公司,仅有雷格斯租了1层。

  乐居记者查询雷格斯官网后发现,该企业是全球性的办公空间解决方案供应商,产品和服务范围包括办公室、虚拟办公室、专业会议室、商务贵宾室,以及视频会议工作室网络,其本身为写字楼版的“二房东”。在平安租赁率低迷的情况下,引入雷格斯这样的企业,在观察人士眼中,是否为了通过其资源,吸纳更多的优质企业入驻,也未可知。

  租金水平高出周边80元/平/月

  过高的租金和出租条件,让企业主驻足平安门前。上述企业负责人在接受采访时表示,平安的写字楼租金,普遍高于周边的甲级写字楼,加之需租赁半层或整层的条件,使其与其公司望而止步。

  在平安对外公布的租金体系中,350-500元/平/月是标准水平。据乐居记者的了解,同样位于福田区的嘉里建设广场,对外租金为300元/平/月以上,最高能达400元/平/月,已是周边最贵水平。但是平安的租金,明显比其还要高。

  世邦魏理仕最新数据显示,第三季度深圳优质写字楼市场的平均租金为194.2元/平/月;福田区甲级写字楼平均租金则在220-270元/平/月。这意味着,平安写字楼的租金,与周边写字楼的竞争中,不具备优势。

  对此,上述知情人士透露,平安目前实际对外招租的租金,是300-350元/平/月。这样的租金水平,与平安对外宣传的350-500元/平/月,相去甚远。可即便这样,平安的租金水平也比周边写字楼高出了80元/平/月。

  此前,曾有专业机构测算,若平安国际金融中心建成后全部出租,理论上中国平安一年有望获得近45亿元租金收入。就此推算,平安若真以300-350元/平/月的水平,对外租赁其办公面积32万平的40%,其年租金收入也仅为4.6-5.3亿元之间。

  仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示,2015年第三季度,在不稳定的金融市场影响下,很多中小型金融和其他行业企业的租赁策略有所调整,导致整体办公楼需求有所放缓。相比过往季度,整体租赁问询及成交量相对减少。受到需求减弱和未来供应井喷影响,深圳写字楼租金在过去两年首次出现增幅收窄。

  “平安租金过高,相较之下,深圳还有更多的写字楼可以供企业主选择。”一位熟悉写字楼租赁市场的人士声称,在宏观经济增速放缓的情况下,不少企业对成本的把控更为严格,缩减租赁开支,成为不少企业主的应对之策。该人士直言,若是平安的租金降为250-300元/平/月的水平,或许更能吸引企业主。

  “预期优质办公楼的租金仍有上升动力,但近期租赁需求的放缓,及未来供应的增多,将增加租金升幅的压力。”夏春毅预计,未来12个月深圳写字楼的租金升幅,将平缓在2-3%。

  然而,戴德梁行的最新统计指出,超高层办公物业的租金普遍出现溢价情况。中国超高层写字楼平均租金,高于相应细分市场甲级写字楼租金23.6%,并高于全市甲级写字楼平均租金37.0%。这似乎为平安保持租金高位,提供了数据支持。但是,明年下半年就要交楼的平安总部大楼,还等得起吗?

  虽然租赁情况难言乐观,但是平安后续的租金还将上调。上述知情人士透露,平安国际金融中心的的展示中心,也将于今年年底正式对外开放。

  无独有偶,被誉为中国第一高楼的上海中心,也被媒体曝出空置率高的问题。同样作为超高层地标建筑,上海中心至今还未全部交付使用。此前,坊间传出其对外租赁报价为13-15元/平/天,甚至最高能达20元/平/天。按此换算,上海中心的租金水平可达390-600元/平/月的“天价”,较平安中心多出一个量级。

  今年伊始,上海中心还有80%的面积面临租赁困境,仅有20%的面积有人问询。曾有专家声称,上海中心要实现70%的出租率,需要3年的时间。值得一提的是,上海超高层写字楼竣工后达到90%出租率所用的时间,国金二期花了7个季度,环球金融中心花了14个季度。

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