年终总结：十大“关键词”解读2015年深圳商业地产圈

　　编者按：转眼热闹的2015年已经结束，在2015年，深圳地产圈经历了房价暴涨时代，经历了自贸区带来的跨境电商风潮、经历了购物中心餐饮创新风潮·······购物中心精细化运营时代，这一年的深圳的商业地产圈都发生了什么？赢商网深圳站独家策划，十大“关键词”解读2015年深圳商业地产圈，细数那些影响行业的大事件。

　　关键词：3.30新政

　　众所周知，深圳房价上涨速度已经直接逼近月球了，成为全国人民见证物价上涨的一个标志性事件。深圳房价半年上涨50%，这都起始于3.30新政。2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。说3.30新政是2015年深圳房价暴涨的源头或许并不为过。

　　关键词：自贸区

　　2015年4月21日，广东自贸区正式挂牌，包括广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区、珠海横琴新区片区。深圳的前海由于地靠香港，一直是作为深港合作区而存在，在自贸区挂牌后，该区域瞬间成为众多开发商眼中的香饽饽，无论是房价还是地块价格都是直线上涨，更不用说商务办公、商业零售，自贸区概念大大提升了两大区域的整体商业价值。仲量联行深圳董事总经理夏春毅认为，未来几年前海将以优质办公楼物业和物流地产为主导、并配合适量的优质零售物业及保税购物中心等建设，而蛇口片区目前其更着重于高端住宅发展，零售物业以体验式悠闲为主、配合适量的办公楼及物流物业。

（前海自贸区）

　　关键词：创客空间

　　因李克强总理极力推崇的全民长创业的创客思维，深圳众多的房地产开发商如星河、万科、花样年、卓越等也纷纷进入创客空间行业，联合办公、创客集市等等纷纷出炉，一时间似乎大型写字楼里、创意产业园中没有创客空间就OUT了。除了写字楼，连购物中心也出现了创客空间，如圣诞节开业的华强北九方购物中心，在其负一楼就有电子创客集市，在购物中心四楼引进了创意银行（INNObank）创客空间，其致力于打造华强北国际创客中心，提供交流、体验、服务、购买等于一体的创意存取空间。

（华强北九方INNO Bank创客空间）

　　关键词：跨境电商

　　如果说2015年对于深圳商业零售圈影响最大的，莫过于跨境电商。在深圳，跨境电商的普及是从线下零售店开始的。起步于2014年7月的跨境电商，在2015年度得到了飞速的发展，无论是深圳前海、广州南沙、还是上海、福州等地，大量的跨境电商如雨后春笋般冒出来。在深圳，众多的跨境电商纷纷在前海开设线下体验店，以前店后仓的模式，通过保税与完税商品的搭配组合，形成了特色的跨境电商线下体验中心。从腾邦海捣网、华润万家e万家、百佳华洋戏台到天虹跨境电商，跨境电商热潮席卷外贸企业、传统零售商甚至大型开发商，线下电商体验店以线下引流反哺线上扩大知名度成为了众多跨境电商的不二选择。

（腾邦跨境电商）

　　关键词：前海

　　与前海紧密联系在一起的，除了“自贸区”、“跨境电商”还有“香港”。而就商业方面，“前海”在2015年的深圳商业圈也具有绝对的优先发言权。且不说席卷珠三角的跨境电商热度最先从前海起步，半年开出近10家跨境电商体验店，港货中心的筹备、建设与开业，也是深圳商业零售业的大事件。12月，周大福前海全球商品购物中心（简称周大福港货中心）一期开业，招商局前海自贸食品商城开业。两大商城的开业也标志着前海商业进入新纪元。

（周大福港货中心）

　　关键词：餐饮

　　在传统零售势弱的情况下，各大购物中心均在不同程度的的增加餐饮等休闲体验业态。2015年深圳各大购物中心迎来了新兴餐饮全面火爆时期。无论是本土起家的探鱼、乐凯撒、美奈小馆、荷庭、饭堂、桂小厨等，还是外来的云海肴、很高兴遇见你、南京大排档、上海老栈等，特色美食与地方菜开始席卷各大购物中心。除此之外，巴依珊（813）、皇茶、米芝莲等众多的休闲茶饮店也在吃货圈里疯传，引发排队热潮。

（皇茶海岸城店）

　　关键词：调整与盘活

　　购物中心永远离不开调整二字，一成不变很快就会被市场淘汰。因此，对于进入稳定发展的购物中心而言，适当的调整、优胜劣汰非常有必要。从万象城、KKmall到金光华、益田假日广场、福田COCOpark等热门购物中心，我们不难发现总时不时的会冒出一些新品牌；而一些二线购物中心也希望通过调整引进人气品牌，如南山京基百纳；自然也有一些购物中心，虚位以待，期望招进更高质的品牌，如海雅缤纷城、皇庭广场、城市广场、O’PLAZA欢乐海岸购物中心等；还有一些商业体重新更名进行业态调整，如华强珠宝世界、华强北茂业天地等。除了持续的调整外，今年的罗湖东门片区，也迎来了商业项目盘活期，如罗湖黄金烂尾楼正顺广场被万科买下、钻石广场重新招商、福田车公庙的十亩地潮玩基地、华强珠宝世界等，这些商业项目通过重新品牌包装，正在经历一场蝶变重生。

（正顺广场更名万科·深南道68号）

　　关键词：开业

　　2015年深圳新兴项目的开业潮，集中在春节前、8-9月、12月，从1月初的宝体万科广场、8号仓，到八九月陆续开业的熙璟城、万荟城、MHmall、赛格ECO中心等，再到12月份三大重磅项目，华强北九方购物中心、龙华星河ico时尚购物领地、前海周大福全球商品中心一期的开业，引爆朋友圈的同时，也引发了业内对于区域商业的探讨。如华强北九方18万方的巨无霸体量，众多热门品牌的进驻，将带动整个华强北商圈商业的整体调整升级。

(华强北九方购物中心)

　　关键词：轻资产

　　从万达到万科，最大商业地产商和最大住宅地产商都不约而同的选择了“轻资产”模式发展，由此可见轻资产模式已成为了众多大型开发商的转型目标之一。作为商业地产企业，试行轻资产的模式很多，有利用私募房地产基金、有代理招商、托管运营的管理团队输出等，如万科、金地集团属于前者，而深圳星河商置、花样年等公司则利用自身成熟的商管团队走了后面一条路。星河商置“轻资产”的第一个项目“龙华粤商中心”，如今已成星河ico并顺利开业，第二个项目普宁时代广场也将在2016年亮相。花样年目前全国也已经签约了数个轻资产托管项目。

（星河iCO时尚购物领地）

　　关键词：延迟

　　在2015年初，赢商网盘点了预计2015年度开业的购物中心，到年底发现其中绝大部分均有所延迟。在购物中心同质化与竞争白热化之下，招商成为这些购物中心最为头疼与纠结的问题。深圳众多新兴购物中心如东海缤纷天地、卓越汇、深业上城、下沙KKone、中洲πmall、水湾1979、佐邻虹湾等为了能在市场占据一席之地，因此在品牌引进条件上做出差异化的要求，独家、首家、热门、潮流、跨界等成为这些购物中心招商的关键词，开业时间也是一拖再拖。同时，如坪山嘉邻中心、盐田翡翠岛、平湖凤凰城、松岗联投东方park等购物中心，则因距离市中心较为偏远，品牌商在选址时也非常谨慎，招商较为缓慢，未来开业时间仍充满了不确定性。

　　总结，如果说2015年的深圳商业地产正处于积蓄能量期，那么2016年或将迎来商业项目的集中爆发期。回顾2015年，有些热潮仍依旧是热潮，如更多的餐饮品牌更出现，商业项目盘活也将更多，而大型商业体的开业潮也将集中在2016下半年。同时，商业地产思变仍在继续，品牌商、地产商也将给这个行业带来更多的创新。（文/罗嘉欣）