罗湖崛起：旧改在前综合体继后 商业整改转型潮

　　编者按：回顾深圳三十多年的商业史，可以说是一部伟大的巨作。从罗湖火车站、东门等起源发展，一路向西，并继而向北、向东外溢，如今，深圳的商业已成多个格局，形成了罗湖金三角商圈、福田CBD商圈以及后海中心商圈等核心商圈，龙华、宝安、龙岗的商业也在近几年得到飞速发展，展望未来，深圳的各大片区商业又有哪些新变化，将会迎来哪些购物中心的开业？赢商网深圳站推出区域商业发展解读系列报道，以便各位对深圳区域商业布局有更全面认识。

       说起深圳特区史，不可忽视的一个区便是罗湖。作为深圳市中心城区之一，罗湖诞生了全国第一家证券交易所，第一家地方商业银行，经过三十多年发展，罗湖已经成为了深圳市的金融中心、商贸中心、文化娱乐旺区和全国最大的黄金珠宝首饰加工基地。

　　商业方面，由于毗邻香港等优势，商业氛围相当浓厚，吸引了香港、国内其他地区市民来深购物。可以说，深圳的商业发展崛起于罗湖，该区域也是深圳商业的发源地和商业文化最原汁原味的体现。

　　彼时的罗湖由于是深圳唯一的通关口岸，因而其不仅仅是当时的商业中心，亦是政治文化中心。该区以火车站为起点，向东门、蔡屋围等扩张。不得不说火车站作为当时深圳的商贸物流中心，吸引大量香港人士过关消费、经商

　　如此，该区域发展了以人民商圈、东门商圈及深南商圈为代表的金三角商圈。相关数据透露，罗湖商业"金三角"仅有6.29平方公里的土地产出超过600亿元。

　　其中，人民南商圈以人民南路为轴心向周边发散的中央商业区，该商圈拥有金光华广场、罗湖商业城、友谊城百货，彼时吸引来自内地和深圳中高层消费者跟香港居民，而其与相隔不远的东门商业步行街形成互补关系。

　　东门商圈是罗湖整个商业网格中的一个重要分支，除了有天虹商场、茂业百货、太阳百货等知名百货外，后来又涌现了华润1234space、东门荟时尚潮流购物中心、东大门商业中心、J++金东门、尖东城等购物中心，有数据显示，东门步行街每天的客流量在40万左右，周六日则达50多万。

　　蔡屋围商圈则以万象城、KK MALL 、城市广场·深圳为代表，该区域２００２年第一次将购物中心概念带给了深圳；引进华南地区第一家星巴克；第一家五星级影院开放；深圳第一家ＪＵＳＣＯ开业；以及众多国际品牌首次进入深圳等，一度成为深圳城市商业名片。作为开创性的全新零售经营模式，多年来曾一直是深圳乃至国内购物中心经营者和开发商学习的活教材。

　　除了罗湖金三角商圈外，因百仕达喜荟城的入驻，罗湖东商圈也日渐成熟，据悉，该商圈在2009年的数据显示，覆盖近80万人口、日均道路人流量38万人次等，可见同样蕴藏着巨大消费力。

　　不难发现，罗湖金三角商圈在深圳商业发展史上均有着不朽成绩。然而，随着罗湖一路向西、向北等区域发展，罗湖似乎变得有些赶不上深圳发展脚步。

　　正如罗湖区委书记贺海涛所言，罗湖作为中国改革开放的发祥地和深圳最早的建成区，在保持了近30年的高速增长后，遭遇了城区老化、产业老化、基础设施老化，人员结构老化等"四老"现象，既 "老城区沦陷"。

　　如今，为了罗湖的"凤凰涅槃、浴火重生"，市委市政府指引了"城市更新"这一康庄大道。其中，2016年预计新开工14个项目，规划建筑面积超过500万平方米；新增18个项目列入城市更新计划，25个项目完成区级计划规划审批，完成5个在建项目。全年城市更新完成固定资产投资超过100亿元。完成蔡屋围、湖贝等两个重大统筹片区规划审批并开工建设。笋岗-清水河片区在建项目达到8个。

　　罗湖已经明确为打造"以金三角片区为核心的商贸核心区、以黄金珠宝产业为主的水贝产业聚集区、以高新互联网产业技术为主的莲塘产业区、以商贸物流为主的笋岗产业区和以商业服务为主的深南东商圈"五大功能区。

　　如此之多城市更新项目，那么，罗湖究竟有哪些知名的城市更新项目呢？其中，于今年2月份，中海地产以溢价137%拿下，并于今年3月份启动，预计项目将于明年入市。

　　与鹿丹村不远，位于蔡屋围商圈的恒大旧改项目进程则较为缓慢，该项目由恒大集团于2011年以16.64亿元获得715的股权。据悉，项目已于9月开始征收建设集团大院。

　　深业东岭则是罗湖旧改首发项目，该项目位于罗湖黄贝岭老村，由深业置地于2011年开始主导的旧村改造项目，深业东岭总建筑面积高达53万平方米，是集开放式立体商业街区、时尚购物中心、地铁商业街、写字楼、都市山居住宅为一体的现代岭南风尚综合体。

　　罗湖晶都片区城市更新项目将包括超甲级写字楼、大型商业、高星级酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多种业态。

　　罗湖中心城区的湖贝村旧改则由华润置地于2012年获得，项目总用地面积约40万平方米，规划建筑面积约198万平方米，据早前消息透露，将建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

　　而另一个旧改项目水贝村则于2012年，由水贝实业股份公司与京基地产签订更新改造项目合作协议书，该旧改项目占地约4.7万平方米，将打造成珠宝创意旗舰城。

　　当然，除了这些旧改项目将根据区域特色打造成不同定位的综合体外，新城市广场等购物中心也开始调整并重新开业此外，位于罗湖南湖路跟友谊路交叉处的钻石广场也将重出江湖。据悉，该购物中心将成为罗湖首座"潮流文化+夜行娱乐"的购物中心，并进一步完善人民南商圈功能。另悉，未来，东门商圈还将迎来多个购物中心，如东门信和广场、深圳hi city等。