如何打造成功的地铁地下商业？——从深圳看全国轨道交通地下商业开发与运营_专题报道

成功商业街开发运营三大借鉴

东门与华强北地下商业开发如何发挥商圈优势？

深圳未来地下商业发展的两大趋势

华夏同邦董事总经理戴曙华

赢商网：在您看来，以交通动线为载体的地下商业步行街，其业态组合和布局上该遵循哪些规律？

戴曙华：以日本一些知名的地下商业为例，餐饮的分布大概在30-40%之间，零售大概在50%左右，其中女性服装配饰大约占30%，剩余的家居杂货类占20%，而生活服务类的如邮局、银行等大约占10%左右。它的比例跟现代的购物中心的比例是很相似的，这说明其地下商业的营运水平非常高，能满足人的各种消费需求。而国内的地下商业，即时消费类会比较多，如报刊杂志、便利店、轻食餐饮如咖啡店、面包店，便利店、洗衣店、充值点、还有电子数码等。

以目前的发展来看，国内未来的地下商业将有两个重要的发展趋势，第一个就是餐饮比例会继续增加，如深圳的连城新天地，其餐饮比例已超过40%。另一个趋势，就是主题类型的，如南京的时尚莱迪、广州的时尚天河，是偏向年轻化潮流化的主题商业。

赢商网：作为深圳目前最成功的地下商业步行街，连城新天地和丰盛町，在您看来其商业开发和营运，具有哪些值得借鉴之处？

戴曙华：选址，这两个项目都不约而同的处于深圳CBD区域，连城新天地是标准意义上的福田CBD，周边有会展中心，有9座5A甲级写字楼，5座五星级酒店，4个Shopping mall和大量高端住宅，选址是促使其成功的非常关键的因素。丰盛町处于车公庙商圈，周边基本上以准甲级写字楼，乙级写字楼为主、3座五星级酒店，其人流量非常大，虽然消费档次没有连城那么高，但整体上人流量还是非常不错的。

2、项目筹备和入市时间选择都非常好。连城2009年开始筹备、2012年开业。丰盛町05年拿地、09年开业，两个项目都经过3-4年的时间来进行项目开发和招商、开业前期筹备工作。同时深圳CBD区域的商业氛围经过多年的开发，也逐渐成熟。

3、地下建筑设计方面做的非常好。丰盛町在这方面尤其值得学习借鉴，其拥有两层的地下商业，在建筑设计方面，通过下沉式、半开放式的空间，阳光铺位的处理，把空间打开。连城新天地在室内装修方面也是做了一些采光的天井、包括一些水景的设置。地下商业最重要的一点就是不要让人感觉在地下，因此在建筑设计方面，就需要把风和自然光等元素引进来，让消费者感觉到舒适，这是地下商业成功的第一步。

华夏同邦董事总经理戴曙华

赢商网：华强北和东门的地下商业步行街，其共同之处在于利用成熟商圈的超高人流，但彼此又有差异化。在您看来，这两大商圈的地下商业步行街应该如何发挥自身的地理优势，与商圈共赢？

戴曙华：商圈驱动型的地下商业的发展，与其地面商圈的发展变化是紧密联系的。

华强北商圈目前面临的商业情况是，正处于转型升级阶段，西面有几个大的商业项目已经或即将入市，如世纪汇、九方购物中心，东面的大剧院商圈有万象城、kk mall等商业氛围非常好，吸引了强大的客群，面临着腹背受敌的境况。而华强北商圈本身以电子市场为主，其真正购物的商场并不多，华强北茂业算一个。随着电子市场面临着升级调整，加上修建地铁围挡，地面交通不便，整个商圈零售日子是非常艰难的。

之前曝出的华强北将以地铁站点换乘为纽带，开发2万㎡的地下商业空间。这个号称全国最大的地下商业步行街，未来将如何规划，受到其地面商圈转型的影响还是蛮大的。华强北周边白领写字楼并不多，多是产业配套型的办公楼，其各大专业市场未来转型面临一定的难度。华强北由深南大道至红荔路，未来将做成纯步行的商业街，其与地面各大商场还是需要多多交流，如何差异化促进商圈共同发展。

东门商圈，相较于华强北而言，则发展的前景较为乐观。其地面商业方面，如太阳百货、茂业百货屹立10多年依然人气很旺，而新开的华润1234space购物中心则是引进潮流时尚、热门餐饮品牌，与东门整体的中低档服饰市场、小吃街形象等均形成差异化的互补，其客流较为稳定。随着如华润等大型开发商的进入，一些新的商业项目入市，东门的地面商业整体在不断升级变化。而对于东门的地下商业而言，也会随着商圈升级，未来慢慢朝着品质化、综合休闲娱乐化方向发展，档次慢慢提升，这将会有一个非常正面的促进提升作用。

华夏同邦董事总经理戴曙华

赢商网：深圳的地下商业空间的开发，未来将会呈现怎样的趋势？

戴曙华：深圳未来地下商业发展将呈现两大趋势，其一，就开发热门区域而言，将呈现两大核心，福田罗湖中心，前海中心。作为目前的商业中心区的福田罗湖区目前地下商业发展正方兴未艾。而从2015年的前海地下空间与城市发展研讨会上获悉，未来前海地下空间开发将达到660万平方米，这里将建成亚洲最大的交通枢纽，能接驳10余条地铁和深港西部快速通道，并形成地下快速路、地下环路、地下车库三级地下车行系统。加上周边写字楼空间的开发，互通港深的前海口岸建设等，前景非常大。

其二，从4月份深圳出让首宗地下商业地块，释放一个非常明显的信号，这个地块出让是零门槛的，任何机构、组织、个人和联合体均可参与。所以对于未来的地下空间开发，也将成为深圳商业开发的一个新的趋势。因为地面土地资源非常稀缺，未来对于地下空间的争夺将会更加激烈，也会有越来越多的企业介入到这个领域，这是个非常好的现象。竞争者多了，各种资本、企业进入，带来的新的商业开发、管理模式，会推动整个行业向前发展。

赢商网：4月深圳首宗地下商业土地成功出让，在您看来，房地产商介入地下商业空间开发，需要做好哪些准备？对于准备进入地下商业空间开发的企业，您有何建议？

戴曙华：对于即将介入地下商业开发的企业，有2点建言，其一，思路的转变，从开发思路转变到营运思路。传统开发商会认为地下商业开发成本很高，一般是地面的2-3倍，建设也不容易。而地下商业想要成功，从最开始的选址、规划和建设，到中后期的招商、推广、开业营运、物业管理等各方面都需要花心思，不仅仅是开发，而是去营运好一条商业街。

其二，营运手段的转变。借力交通枢纽的地下商业，都具有人流快速通过的特性，如何增强客户的黏度和忠诚度，也是地下商业营运的一个非常重要的课题。如果利用一些科技手段，如客流点算系统、ibeacon设施等，能把周边快速通过的人逐步变成稳定的客群，成为商业街的粉丝，未来甚至发展成为铁粉，这就是我们所说的“智慧营运”之路。