赢商悦享荟/龙华商业格局初显未来发展如何开启？_专题报道

如今，龙华是深圳商业发展最热门的区域，仅在去年就有龙华九方、龙华COCO city等7座购物中心相继入市，今年以来又有多座购物中心纷纷亮相，龙华商圈日益成熟，腾飞之势已成。但与此同时，商业氛围却一直无法很好的培养起来，消费潜力处于待挖掘阶段。对于龙华商业而言，未来之路又该如何开启？本期《赢商·悦享荟》聚焦深圳龙华区域商业发展，探讨了大批量商业项目入市给龙华带来的变化，龙华商业的前景、项目方与品牌商该如何发力区域商业，品牌商在选择进驻区域时有何考量等热门话题。

对话嘉宾

龙华九方购物中心总经理
中海环宇新天地总经理
绿景佐阾香颂购物中心总经理
大浪商业中心总经理
观澜·同和缤纷mall副总经理
深圳北站益田缤果空间副总经理

侯敬捷
许全
李品
龚云流
林雄刚
许德志

友谊书城总经理
渔语鱼创始人
华润万家龙华区域总经理
荷庭餐饮执行总监吴远显
自然醒深圳区域总经理
埃克斯咖啡品牌发展总监

龚县流
杨锋
周海飞
吴远显
张伟
杜启龙

对话议题

PART 1
大批量的商业项目的入市给龙华带来哪些变化？

PART 2
发现和利用片区商业的特点，购物中心该如何特色化运营？

PART 3
热门品牌如何看待龙华商业价值，开店有哪些考量？

沙龙精彩观点集锦

龙华九方购物中心总经理
侯敬捷
侯敬捷：红山未来规划写字楼龙华商业前景光明

观点一：未来龙华红山片区将会规划有20栋甲级写字楼，虽然要三年到五年以后的滞后效应，未来还是很光明的；
观点二：龙华部分楼盘入住率不高，关键还于各种基本公共配套服务上不去，如学校、医院等，交通也是个大因素；
观点三：商场方要与品牌方共同创造满足消费者需求的商业环境。商场跟品牌商户之间，不仅仅是甲方、乙方的关系，更应该是一种同盟关系。商场方多跟商户交流，一起创新。
中海环宇新天地总经理
许全
许全：80/90后成主力消费群龙华商业将更具个性

观点一：龙华商业成长期快，消费潜力巨大，商业配套有待进一步完善，是商家的必争之地；
观点二：大量的商业进入会一个良性循环，片区越方便越有人来，会形成一个巨大的滚雪球的良性效应；
观点三：片区商业短期内以填补区域空白为主；从长远来说，龙华的顾客群20到40岁占到了56%，从满足顾客需求来说，未来龙华的商业会变得个性十足，可能起到引领的作用。
绿景佐阾香颂购物中心总经理
李品
李品：龙华形成成熟商圈需要一个漫长过程

观点一：绿景香颂已开业两年多，刚开始是孤军奋战，算是是龙华新区首个以购物中心形式出现商业项目；
观点二：龙华商业雨后春笋般出现，与发展商和品牌对这个区域的未来一定是看好的不无关系；
观点三：龙华片区未来形成一个成熟商圈还需要一个过程，因为区域入住率及配套写字楼、医院、学校等都还在提升，要形成如罗湖、南山等成熟商业圈需要一个较为漫长过程，需要地产商和品牌商们一起努力。
大浪商业中心总经理
龚云流
龚云流：购物中心需练好内功做好品牌整合

观点一：龙华还没有一个像福田中心区、南山海岸城深圳湾大街这样的集中式商业中心。龙华人民北路想要形成一个像深圳湾大街这样的集中式大型商业街还需要五到十年的时间。
观点二：现有的如九方，COCO City、纷享城等购物中心，大家把内功做扎实，做好品牌整合与运营，未来龙华商业会做得更好；
观点三：大浪商业中心项目开业时，在当时区政府的积极配合下，仅用了20天时间完善项目周边的市政配套，龙华商业发展，政府的支持必不可缺。
观澜·同和缤纷mall副总经理
林雄刚
林雄刚：片区周边交通仍是项目最大硬伤

观点一：观澜片区仍是商业沙漠，尤其是靠近东莞直线距离不足10公里的观澜北区，前期也会龙华新区一些成熟商业项目学习；
观点二：观澜区以包括富士康等在内的产业园为主，电影业发展较好，同和缤纷mall原本以产业商业为主，但因汽车限购，商场有所调整，并以年轻消费群体为主；
观点三：观澜片区周边交通仍是项目硬伤。
深圳北站益田缤果空间副总经理
许德志
许德志：打造龙华特色的主题性商业仍需探讨

观点一：龙华片区年轻人群占比最高，随着他们年龄的增长收入的增加，是最具消费力的客群；
观点二：片区消费观念正发生变化，此前以市中心区消费为主，现在转变偏向住家附近消费；
观点三：就深圳北站整体而言，项目缺少的不是客群，而是主题，包括品牌的吸引力。未来怎么在龙华片区创出自己的主题性商业需要探讨。
友谊书城总经理
龚县流
龚县流：覔书店是商场与品牌方合作创新的产物

观点一：覔书店是友谊书城经营20多年后推出的复合型文化概念体验书店品牌，也是与九方一起合作创新的新门店业态。
观点二：书店与其他行业不一样，不是一个很赚钱的项目，成长性很慢。购物中心认不认可我们很关键。做书店一般都是亏三、五年。
观点三：覔书店的定位主要是一、二线城市大型购物中心，目前我们也在打造适合社区配套的书店模式，也在跟一些大的超市在谈。
渔语鱼创始人
杨锋
杨锋：就餐饮客群而言，龙华没有问题

观点一：作为餐饮来讲，从客群这方面来讲，我觉得龙华没有问题。在中心区有开店的品牌，很多中心区的消费者大部分是在龙华居住，60%都是老熟客，老面孔；
观点二：就选址而言，我们看三个方面：第一，项目的定位和体量；第二，运管方的能力，因为商场运营好不好对我们品牌商的业绩拉动有直接的关系。第三，看业态配比，看一看我们的邻居是谁，业态配比是什么样的，对我们业绩有没有拉动，会重点从这几个方面考虑。
华润万家龙华区域总经理
周海飞
周海飞：影响龙华发展最大的挑战仍是交通问题

观点一：最早接触龙华是在2006年，目前除了购物中心里的大卖场外，在龙华片区还有社区便利超市、便利店、大卖场等多种业态。龙华客流每一年都在增长，新店成长速度非常快；
观点二：市内店成长期一般都要一两年，但龙华区域成长期半年就能恢复到常规运营，包括盈利水平都能够上来。这说明龙华商圈潜力非常大。
观点三：目前已跟许多购物中心在洽谈中，通过我们的调研，如果觉得合适我们会尝试合作。
观点四：政府对龙华新区这一块投入确实很大，但目前龙华面临的最大挑战仍是交通问题。
荷庭餐饮执行总监
吴远显
吴远显：业绩的增长离不开商场方支持和自身调整

观点一：龙华作为一个非常有发展潜力的新区，这里的消费客群比较年轻，支付宝和微信支付的比例非常高，也更接受一些新鲜手段、新事物。
观点二：龙华区域以住宅为主，典型的候鸟经济圈，周一到周四中午严重客群不足，晚上稍微好一点，但一到周末就非常火爆。如何挖掘工作日客群是问题；
观点三：未来配套的办公物业出现，可能龙华的商业前景会更好。
自然醒深圳区域总经理
张伟
张伟：未来可能会在龙华开出八九家店

观点一：龙华的商业发展与前景其实根本不用怀疑。目前自然醒在龙华有4家门店，经营情况都非常不错，在自然醒80多家门店中，业绩都是靠前的。
观点二：就目前整体的经济情况而言，品牌经营能力是业绩增长的关键，但同时购物中心的逐渐成熟对我们的品牌业绩贡献是不可忽视的。
埃克斯咖啡品牌发展总监
杜启龙
杜启龙：新兴品牌更倾向成熟商圈

观点一：新兴品牌从规模和资金使用角度来讲，不能像国际一线品牌一样去砸，花1-2年时间去守在那个地方。对龙华来讲我们感觉到有机会，但是我们不敢去。
观点二：纯咖啡馆属于非必须性消费，朋友聚会、商务洽谈、小资女性群体是最重要的三大客群，但在龙华很难找到符合这三类客群都存在的地方。
观点三：调研星巴克在龙华的8家店，整体平效远远比不上关内，从布局来讲他们走的是对的，我们也要跟进。在明年我们会在宝安，坪山，龙岗都会考虑下一步发展计划。

对话嘉宾

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